副标题：明知异议登记仍办理抵押，视为未尽审查义务。

争议焦点
    本案中的男方跟前妻在离婚时约定，二人共同居住的房子如果日后变为产权房，归前妻和儿子所有。几年后男方再婚，并获得了案涉房屋的产权，却直接与现任妻子签订协议，将房屋过户给现任妻子单独所有。
    得知此事的前妻怒不可遏，开启了连环诉讼维权，但在此期间，现妻却将房屋抵押给了某银行。前妻和儿子起诉要求根据离婚协议过户，败诉；再次起诉要求确认男方和现妻的协议无效，胜诉；随后，前妻又将男方、现妻和银行一起诉至法院，要求确认银行的抵押权无效，银行辩称自己的办理流程合规，并且已尽审慎义务，已合法取得抵押权。法院确认为银行抵押权登记审核流程有疏漏，非善意，认定抵押无效。这是为什么呢？

诉讼请求
    王某将前夫陈某，前夫的现任妻子张某以及某银行诉至法院，请求：
    一、依法判令某银行基于《主债权及不动产最高额抵押合同》与《最高额担保合同》在案涉房屋上取得的抵押权无效；
    二、依法判令某银行、张某、陈某配合办理注销案涉房屋的抵押登记手续。

法院查明
    女方王某与男方陈某原系夫妻关系，二人于1986年12月30日登记结婚，婚后生育一子陈小强。
    2008年5月15日，双方签订《离婚协议书》，约定：“……双方婚生男陈小强由女方抚养，男方每月4日前支付生活费人民币1500元，孩子的教育费、医疗费及其他费用由男方负责，直到孩子参加工作为止，男方随时可探望孩子。三、双方共同居住过的案涉房屋归女方王某及孩子陈小强居住，男方负责50%房租，如婚后男方单独将房屋变为产权房，此房产权为女方和孩子产权财产。四、因男方现经济状况不好，暂时无能力一次性付给女方一定的经济补贴，如女方在今后的生活中出现任何情况，男方在能力范围内必须无条件帮助女方解决。五、其他财产归女方所有，男方放弃所有财产。六、双方无债权债务。”同日，王某与陈某办理离婚登记手续。此后案涉房屋一直由王某居住。
    2010年2月9日，陈某与张某登记结婚。
    2018年5月25日，陈某和发改委签订《买卖合同》，约定发改委向陈某出售案涉房屋。
    2018年7月26日，陈某取得不动产权证书，该证书记载：案涉房屋权利人为陈某，共有情况一栏为空白。该证书附表的共有情况一栏为空白。
    2018年11月22日，改办向不动产中心出具《通知单》，载明：“经审核，同意陈某，……办理已购公房夫妻间房屋转移。”
    2018年12月3日，陈某与张某签订《协议》，载明：“产权人陈某有不动产一处，配偶为张某。该不动产为陈某个人所有，经协商双方同意将该不动产的产权人陈某登记为张某个人所有，如有纠纷，由夫妻双方承担一切法律责任。”同日，陈某与张某在不动产中心申请案涉房屋所有权转移登记。《不动产登记询问笔录》载明，陈某和张某在回答“申请登记不动产或份额是否为夫妻共有？”的问题时回答均为“否”。同日，张某取得案涉房屋的产权证书。该证书载明权利人为张某，共有情况为房屋单独所有。
    2018年12月27日，房地产土地评估出具案涉房屋的估价报告。
    2019年1月3日，王某就案涉房屋办理异议登记。
    2019年1月17日，王某与陈小强将陈某与张某诉至一审法院，请求判令案涉房屋归王某与陈小强所有，并判令陈某与张某配合王某与陈小强办理案涉房屋的过户手续。一审法院于2019年7月16日作出（2019）京0102民初8255号民事判决书，认为该《离婚协议书》为双方对子女、财产所达成的协议，性质应为合同关系，不构成物权的设立。王某和陈小强未基于《离婚协议书》产生物权设立即王某和陈小强未享有诉争房屋的所有权，其基于其为案涉房屋真实权利人及行使产权人的权利主张诉争房屋归其所有，张某协助过户的诉讼请求，无法律依据，对其主张不予支持。同时认为该案案由为所有权确认纠纷，现诉争房屋所有权人为张某，王某与陈小强就该案由起诉应向现诉争房屋产权人即张某主张，陈某并非该案适格被告，故对王某和陈小强对陈某的诉讼请求不予支持。判决驳回王某和陈小强的全部诉讼请求。陈小强与王某不服上述判决，上诉于本院。本院于2019年9月24日作出（2019）京02民终11360号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
    2019年9月17日，陈某（保证人，甲方）、张某（抵押人，丙方）与某银行（担保权人，丁方）签订最高额担保合同，约定为了确保张某、北京某公司与银行主合同的履行，甲方陈某自愿为主合同项下的债务提供最高额为300万元的连带保证责任，丙方张某自愿以《（房地产）抵押财产清单》约定财产为主合同项下全部债务提供最高额抵押担保。该财产清单中的抵押财产即为案涉房屋。
    2019年9月27日，王某的案涉房屋异议登记注销。
    2019年10月11日，张某与某银行办理了案涉房屋抵押权登记手续。
    2020年，王某诉陈某、张某确认合同无效纠纷一案，一审法院经审理认为，陈某和张某存在恶意串通损害事实的证明，已经达到了法律规定的人民法院确信该事实存在并排除合理怀疑的证明标准，认定陈某和张某存在恶意串通损害王某利益的行为。遂于2020年12月16日作出（2020）京0102民初7355号民事判决，判决：一、陈某与张某于2018年12月3日签订的《协议书》无效；二、张某名下位于案涉房屋重新登记至陈某个人名下。陈某、张某不服上述一审判决，提出上诉。二审法院经审理作出（2021）京02民终4016号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。
    2021年，王某诉北京市规划和自然资源委员会西城分局（以下简称西城规自局）房屋所有权登记一案，一审法院经审理认为，陈某、张某签订的案涉协议已经被生效民事判决确认无效，因此房屋转移登记所依据的事实基础已经改变，被诉不动产权证依法应予以撤销。一审法院于2021年9月3日作出（2021）京0102行初449号行政判决，判决：撤销北京规划和自然资源委员会西城分局核发给张某的不动产证书。张某不服该一审判决，提出上诉。法院经审理于2021年11月29日作出（2021）京02行终1826号行政判决，判决：驳回上诉，维持原判。
    一审庭审中，陈某表示其与王某离婚至今，案涉房屋一直由王某居住使用。在办理抵押房产价值评估时，为使评估人员能够进入到室内，陈某联系开锁公司开门，开锁时，评估人员在楼下，开门后，让评估人员上楼入室。

一审判决
    一审法院认为，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
    本案中，所涉抵押权，即为其他物权。根据前述查明的评估报告作出时间，以及先申请办理贷款事宜后评估的常规顺序来看，张某拟以案涉房屋抵押申请贷款早于该评估报告作出的时间，即早于2018年12月27日。直至案涉最高额担保合同签订之日，即2019年9月17日，案涉房屋上仍存在异议登记。后续在异议登记于2019年9月27日注销后，某银行于2019年10月11日办理抵押登记。从此时间顺序来看，某银行知悉异议登记的情况。某银行作为专业的金融机构，知悉异议登记，仍然与陈某、张某等签订最高额担保合同，如若不考虑异议登记的缘由，即签订并履行此最高额担保合同，则未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务；如若考虑了该异议登记的情况，并在异议登记注销前即签订上述最高额担保合同，某银行应系研判了案涉所有权确认纠纷一、二审审理情况，由此应已知悉王某与陈某的离婚协议的约定情况。且结合一审庭审中陈某的陈述，为配合评估人员入室查看，其联系开锁公司进行开锁。在过去数年，案涉房屋均由王某居住使用，如若不是陈某刻意避开家中无人的情况，现场的居住情况不难发现。然而对此情况，某银行未派员上门核验，即并未实际考量陈某、张某是否实际控制案涉房屋。综合上述情况，难以认定某银行在取得抵押权的过程中为善意。故在张某为无处分权人且抵押权人善意难以认定的情况下，王某诉请确认案涉抵押权无效，并由张某协助办理抵押权注销登记的诉请，有事实及法律依据，一审法院予以支持。

判决如下：
    一、确认某银行就案涉房屋的抵押权无效；
    二、某银行、张某、陈某于判决生效之日起七日内协助办理上述抵押权的注销登记手续。
    （2022）京0102民初1940号
    上诉理由
    某银行不服一审判决，提起上诉，事实和理由如下：
    一、一审法院认定事实不清。一审法院认为“某银行未实际考量陈某、张某是否实际控制案涉房屋”是与事实不符的。首先，尚在有效期内的估价报告中明确记载案涉房产为自住，且估价报告附有现场照片，符合业务规范，某银行有理由相信专业第三方公司出具的评估报告的真实性、客观性、合法性。其次，本案中张某的贷款为经营贷款，某银行的工作人员已下户调查并实地走访其用款企业，调查用款企业的经营状况。对于抵押房产，在已经有有效的估价报告的情况下，还要求实地调查，加重了某银行的义务。最后，案涉房屋于2018年由发改委出售给陈某，又由陈某转让给张某。某银行办理案涉房屋抵押贷款业务时，张某与陈某婚姻关系已存续9年，案涉房屋所有权最开始就是在二人婚姻关系存续期间取得。同时某银行要求张某提供了《房屋所有权证书》原件进行核验，并在了解到案涉房屋曾为公产房后要求张某、陈某补充提交了《公有住房买卖合同》《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》，此外陈某户籍登记信息记载陈某住址为案涉房屋，且为该户户主，此外张XX记载为陈某继子也登记在该户户籍上。综上，某银行已经综合考虑各方面因素，实际考量了陈某、张某是否实际控制案涉房屋。
    二、一审法院适用法律错误。本案中，某银行取得抵押权之时，不动产登记簿上并不存在任何异议登记。首先，不动产登记具有公示公信的效力，某银行应当相信不动产登记簿的记载，某银行依据公示信息办理抵押登记不存在任何过错。其次，某银行签订综合授信合同也仅仅表明合作意向，并非履行合同。只有在借款人的借款申请审批通过后才能实际放款。在实际放款前均属于某银行贷前管理阶段，不能要求某银行在放款前实时关注不动产登记簿的事项，否则明显加重了金融机构的责任，也将大大影响交易效率。如果在某银行办理抵押登记时，不动产登记簿上有异议登记，必然不会启用张某的授信额度，更不可能放款。因此，一审法院在认定某银行是否善意的时点应当是办理抵押登记时，而非提前到签订最高额担保合同时。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条，王某应当证明某银行非善意，而并非要某银行证明自身善意。一审法院支持王某的诉讼请求属于法律适用错误。

张某、陈某不服一审判决提起上诉，理由如下：
    一、一审判决显失公平且缺乏法律依据。陈某与王某在《离婚协议书》中虽约定案涉房屋由王某和其子陈小强居住，但并未征得原产权单位国家发改委的同意，亦未办理承租人变更手续，该约定违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效条款。陈某与王某对于案涉房屋归属的约定，在房改售房前，鉴于双方并非案涉房屋的产权人，该约定应属无权处分；在房改售房后，张某亦系案涉房屋所有权人，陈某与王某就案涉房屋的处分约定，严重损害了张某的财产权益，这种赠与行为应属无效。而且，即使《离婚协议书》第三条约定有效，双方约定的条件实际上也并未成就，一审法院将此条约定扩大解释为陈某以任何形式取得案涉房屋所有权的情形，明显无事实根据且损害了张某之合法权益。如当事人双方真实意思表示确系以任何形式取得案涉房屋产权均涵盖在内，完全可以直接约定待取得房屋产权后，房屋归女方和孩子所有。鉴于双方离婚协议明确载明的前置条件为“婚后男方单独将房屋变为产权房”，明显并非一审法院所理解的以任何形式取得均构成条件成就之意思表示。
    二、一审法院适用法律错误。首先，案涉房屋系陈某与张某夫妻关系存续期间因购买取得的夫妻共同财产，在陈某与王某离婚时，陈某仅享有案涉房屋的承租权，案涉房屋并非陈某与王某的夫妻共同财产。一审法院适用《婚姻法》第三十九条，认为陈某与王某签订的《离婚协议书》系对其二人夫妻关系存续期间共同财产的处分，明显与事实不符，适用法律错误。因此陈某与张某是案涉房屋的合法产权人，有权对其做出任何权限范围内的处置，任何人和单位无权干预。

二审判决
    二审法院认为，本案的争议焦点为某银行是否善意取得了案涉房屋的抵押权。
    首先，张某将案涉房屋抵押给某银行是否属于有权处分。张某依据与陈某签订的《协议》并办理案涉房屋产权变更登记获得了该房的所有权，但该协议经法院判决确认无效，该判决亦判令张某名下案涉房屋重新登记至陈某个人名下。无效的民事法律行为自始没有法律约束力，张某自始未能依据该协议取得案涉房屋的所有权。故张某将该房屋抵押给某银行属于无权处分。
    其次，某银行是否善意取得案涉房屋抵押权。某银行上诉称依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十八条规定，“受让时”指办理抵押登记之时。因其办理抵押登记时异议登记已注销，故其系善意。但是，该条表述为“完成”不动产物权转移登记之时，而非“办理”时。从善意取得制度的设立和具体条款含义来看，该表述系认定受让人是否善意的截止时间，即在完成抵押权登记之后，受让人是否善意对抵押权不产生任何影响；而若受让人在办理抵押登记之前即非善意，亦可推定其在办理抵押登记时为恶意，仍然无法取得抵押权。本案中，王某主张某银行在办理抵押登记之前即非善意。对此本院认为，第一，陈某在一审庭审中称某银行在放款调查时曾告知其案涉房屋存在异议登记，二审中，陈某改变了说法，称是在就涉案《最高额担保合同》在公证处办理公证时，公证处的工作人员告知其异议登记事宜。但某银行否认自己知晓异议登记一事。陈某的陈述前后矛盾，且未对其反言提供任何证据予以证明，本院难以采信。第二，案涉房屋估价报告作出后至最高额担保合同签订时，间隔近10个月，在此期间，王某就房屋办理了异议登记，直至最高额担保合同签署时该异议登记仍然存在。某银行上诉称其使用估价报告未超过应用有效期不存在过错，但估价报告有效期的相关规定是为界定评估公司与估价报告使用者责任承担而设置，而非证明某银行对抵押物是否尽到审慎的审查义务的依据。
    综上，某银行对案涉房屋权属情况未尽到审慎审查的义务，且从陈某的陈述来看，某银行知晓该房屋存在异议登记具有高度可能性。一审法院认定某银行在取得抵押权的过程中非善意，具有事实和法律依据，并无不当。某银行未能取得案涉房屋的抵押权。

因王某二审中调整了诉讼请求的表述，致一审判决表述不准确，判决如下：
    一、维持一审判决第二项；
    二、变更一审判决第一项为确认某银行就案涉房屋不享有抵押权；
    三、驳回某银行、陈某、张某的全部上诉请求。
    （2022）京02民终14220号