近日，读到一篇专业律师的“普法”文章称不动产继承、受遗嘱只能走两条路：一是法院诉讼，一是公证处继承公证。大意是对于不动产登记而言，继承人、受遗赠人要是拿不出法院裁判调解文书或是继承公证书，不动产登记机关不予办理变更登记手续。但事实情况并非如此，早在2016年，司法部就发过通知取消了房产继承登记的强制公证，在满足一定的条件下，继承人是可以要求房地产交易中心直接办理产权变更手续的。如此继承房产就有三种途径：1）直接到房地产登记部门办理变更登记；2）凭借继承公证书办理变更登记；3）通过法院诉讼形成的判决书或调解书办理变更登记。那么这三种方式分别适用于怎样的具体情形，需要满足哪些条件，经济成本又分别如何，本文做一个分析，便于大家根据实际情况选择最便捷实惠的方式完成继承房产的变更登记。

一、 不公证、不诉讼直接办理继承房产登记

法律依据：2016年，7月5日，司法部发布关于废止《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的通知，继承房产、分房遗嘱、赠与房产、涉外涉港澳台房产所有权转移等有关房产登记事项可以不用公证了。根据2016年1月1日开始实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条“因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。”

需要提供的文件：根据《不动产登记操作规范（试行）》1.8.6.1申请人提交的申请材料包括：

1 所有继承人或受遗赠人的身份证、户口簿或其它身份证明；

2 被继承人或遗赠人的死亡证明，包括医疗机构出具的死亡证明；公安机关出具的死亡证明或者注明了死亡日期的注销户口证明；人民法院宣告死亡的判决书；其他能够证明被继承人或受遗赠人死亡的材料等；

3 所有继承人或受遗赠人与被继承人或遗赠人之间的亲属关系证明 ，包括户口簿、婚姻证明、收养证明、出生医学证明，公安机关以及村委会、居委会、被继承人或继承人单位出具的证明材料，其他能够证明相关亲属关系的材料等；

4 放弃继承的，应当在不动产登记机构办公场所，在不动产登记机构人员的见证下，签署放弃继承权的声明；

5 继承人已死亡的，代位继承人或转继承人可参照上述材料提供；

6 被继承人或遗赠人享有不动产权利的材料；

7 被继承人或遗赠人生前有遗嘱或者遗赠扶养协议的，提交其全部遗嘱或者 遗赠扶养协议；

8 被继承人或遗赠人生前与配偶有夫妻财产约定的，提交书面约定协议。

登记流程：受理登记前应由全部法定继承人或受遗赠人共同到不动产所在地的不动产登记机构进行继承材料查验。不动产登记机构应重点查验：当事人的身份是否属实；当事人与被继承人或遗赠人的亲属关系是否属实；被继承人或遗赠人有无其他继承人；被继承人或遗赠人和已经死亡的继承人或受遗赠人的死亡事实是否属实；被继承人或遗赠人生前有无遗嘱或者遗赠扶养协议；申请继承的遗产是否属于被继承人或遗赠人个人所有等，并要求申请人签署继承（受遗赠）不动产登记具结书。不动产登记机构可以就继承人或受遗赠人是否齐全；是否愿意接受或放弃继承；就不动产继承协议或遗嘱内容及真实性是否有异议；所提交的资料是否真实等内容进行询问，并做好记录，由全部相关人员签字确认。

经查验或询问，符合受理条件的，不动产登记机构应当予以受理。受理后，不动产登记机构应进行审核。认为需要进一步核实情况的，可以发函给出具证明材料的单位、被继承人或遗赠人原所在单位或居住地的村委会、居委会核实相关情况。对拟登记的不动产登记事项在不动产登记机构门户网站进行公示，公示期不少于15个工作日。公示期满无异议的，将申请登记事项记载于不动产登记簿。

经济成本：成本最低，由不动产登记机关收取不动产登记费、工本费等费用。

适用情形：首先，各继承人或遗赠人关于遗产继承本身没有任何争议，都愿意去房产登记中心现场办理。其次，当事人要有能力搜集和提供上述需要的书面材料，而实践中很多身份关系以及人员死亡的证明并不容易提供，一旦人员信息不全，或者书证本身有瑕疵，登记部门就会拒绝登记。

二、凭继承公证书办理变更登记

当由于资料问题，遭登记部门拒绝登记之后，也可以寻找公证处的帮助，通过继承公证来完成房产的继承登记。

法律依据：《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条：“因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。”

程序：提交经公证处继承公证文书。对拟登记的不动产登记事项在不动产登记机构门户网站进行公示，公示期不少于15个工作日。公示期满无异议的，将申请登记事项记载于不动产登记簿。

经济成本： 《上海市实行政府定价的公证服务项目目录》（2020年1月1日起执行）

办理遗嘱公证

每件收费400元(不涉及财产的200元)

确认遗嘱效力

按受益额的1.5％收取

证明不涉及房产的财产（含财产性权益）继承，赠与和遗赠（继承权公证、用于继承的亲属关系公证、赠与合同公证、受赠或受遗赠书公证等）

受益额50万元以下部分(含50万元)，按0.8%收取，按比例收费不到200元的按200元收取; 50万元以上至500万元部分(含500万元)，按0.6%收取；500万元以上至1000万元部分(含1000万元)，按0.5%收取；1000万元以上部分，按0.1%收取。证明单方赠与或受赠的，减半收取。

证明涉及房产的财产继承，赠与和遗赠（如继承权公证、用于继承的亲属关系公证、赠与合同公证、受赠或受遗赠书公证等）

按受益份额的面积计算（尾数部分，不足一平米按一平方米计），每平方米80元。证明单方赠与或受赠的，减半收取。

三、通过法院诉讼后形成的判决书或调解书办理变更登记

当然，公证处不是万能的。如果继承人或者受遗赠人之间对于遗产分配存在争议，或者当事人无法提交办理公证所需要的材料，又或者干脆部分继承人找不着了，那就只能通过法院诉讼的取得判决书或者调解书方能办理不动产变更登记。

法律依据：《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条：“因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。”

程序：提交生效的法院判决书或调解书。对拟登记的不动产登记事项在不动产登记机构门户网站进行公示，公示期不少于15个工作日。公示期满无异议的，将申请登记事项记载于不动产登记簿。

成本：法院诉讼费按照诉讼标的的大小收取。此外，不动产登记机关收取不动产登记费和工本费。

综上，如果当事人申请材料齐全、对被继承的不动产归属无争议，完全可以直接向不动产登记机关申请办理继承登记，而无需经过公证或者诉讼程序，从费用角度看，这也是成本最低的途径。至于后两种公证继承和诉讼继承的成本，则要视具体情况而定。如果不动产的面积较小，总体上还是公证费比诉讼费低廉，而如果是确有继承纠纷又不能协商解决的，则诉讼就是唯一选择了。