争议焦点

本案中的姑姑和侄女及其家人分别居住在对方名下的房屋中长达二十多年，后双方签订一份《协议》，约定姑姑将名下房屋出售后，双方各自腾退房屋。由于协议未约定房屋出售的时限，随着两家人逐渐产生矛盾，房屋虽仍未售出，但侄女已经带父母搬出姑姑的房屋，同时要求姑姑一家腾退自己房子并支付使用费。姑姑一家则以《协议》为由主张自己仍享有居住权益，该请求能得到法院的认可吗？

诉讼请求

小陈将姑姑陈阿姨及其丈夫、儿子儿媳诉至法院，请求：

一、判令四人在判决生效之日起10日内腾房搬离A房屋；

二、判令四人支付上述房屋占用使用费，按每月人民币5500元标准自2018年6月1日起计算至腾房搬离之日止。

法院查明

小陈是陈阿姨的侄女，陈阿姨与严某是夫妻关系，阿强、阿珍是陈阿姨的儿子、儿媳。

A房原系公有住房，该房屋产权于2001年2月5日登记在小陈名下。自1997年10月起，陈阿姨和家人就居住在A房屋。

B房原系陈阿姨承租的公有住房，后购买为产权房，实际由小陈父母居住。

2017年9月12日，小陈和姑姑签订《协议书》，主要内容为陈阿姨全家同意将B房屋挂牌出售，该房屋的买卖和交易费用由陈阿姨全家自行处理；自B房屋买卖协议签订之日起6个月内，陈阿姨全家从A房屋搬出并将该房屋归还小陈全家，小陈全家从B房屋搬出并将该房屋归还陈阿姨全家；陈阿姨应在小陈全家搬出B房屋前归还A房屋的房产证原件及复印件等相关材料，如拒不归还的，小陈全家有权不搬离B房屋，直至陈阿姨归还相关材料；自B房屋买卖协议签订之日起6个月内，小陈、陈阿姨应分别结清A房屋、B房屋所有未结清费用并出具结清凭证；陈阿姨将B房屋出售，小陈根据该房屋出售金额情况一次性给予陈阿姨全家购新房贴补款65-80万元，最低65万元，最高80万元，基本维持B房屋出售金额加贴补款后的总价在280万元，如B房屋出售金额低于200万元，小陈也只需支付80万元，不足总价280万元部分，由陈阿姨自行解决；此贴补款65-80万元包含2001年时A房屋购房款等相关费用、陈阿姨全家入住A房屋期间的装修费、陈阿姨全家此次搬离A房屋后的后续租房费用；此贴补款应在陈阿姨将B房屋出售完毕且小陈搬入A房屋后的2周时间内支付，如陈阿姨未结清A房屋的相关费用或未归还房产证等相关材料，小陈有权不支付该款；小陈如未结清B房屋的相关费用，导致陈阿姨无法正常出售B房屋，陈阿姨有权继续居住在A房屋内，直至B房屋未结清费用被付清；按此协议调整后，双方的住房问题如再有变化，将互不干涉；此协议自签订之日起立即生效。

此前，陈阿姨已于2017年8月与房产中介就B房屋签订房地产出售委托协议，委托出售价格为210万元以及200万元，但该房屋至今尚未出售。

2018年5月1日，陈阿姨、严某和小陈父亲发生争执，陈阿姨、严某要求小陈父母搬出B房屋。2018年5月3日，陈阿姨、严某和小陈因房屋问题发生争执，严某打了小陈两个耳光，后经相关部门调解，严某向小陈赔礼道歉并赔偿医疗费。2018年5月20日，小陈向陈阿姨发消息，通知陈阿姨全家在10日内搬出A房屋，如不搬离，即使陈阿姨出售B房屋，小陈也不会再给予任何协商的补贴资助。小陈和陈阿姨、严某、阿强、阿珍因为房屋问题产生争议，故小陈起诉至一审法院，请求判如所请。

一审审理中，小陈明确其要求陈阿姨、严某、阿强、阿珍搬离的依据是其系A房屋的所有权人。小陈主张其父母于2018年6月1日搬出B房屋，给陈阿姨房屋钥匙但其不要。陈阿姨否认B房屋已移交给他，表示只要配合出售房屋同意小陈或其父母继续居住。关于B房屋出售时间，陈阿姨、严某、阿强、阿珍表示出售时间取决于价格，其的心理价位是200万元，稍微低5-10万元也能接受，如果小陈补偿80万元，陈阿姨、严某、阿强、阿珍也愿意搬离。一审法院组织双方进行调解，但双方分歧较大，本案调解未成。

一审判决

一审法院认为，本案为排除妨害纠纷，双方争议在于陈阿姨、严某、阿强、阿珍是否有权在A房屋内居住。

小陈是A房屋的所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。根据本案查明事实，A房屋此前长期由陈阿姨和家人居住使用，即使在小陈2001年成为该房屋产权人后也是如此，再结合小陈和陈阿姨于2017年9月12日签订的《协议书》，可知陈阿姨全家居住在A房屋是基于小陈作为所有权人的许可，双方明确约定自B房屋买卖协议签订之日起6个月内，陈阿姨全家从A房屋搬出并将该房屋归还小陈全家，小陈全家从B房屋搬出并将该房屋归还陈阿姨全家。双方当时并未约定B房屋出售的期限，现双方虽然因为房屋问题发生纠纷，但是小陈并没有提供证据证明B房屋已签订买卖协议，小陈以其系所有权人为由要求陈阿姨、严某、阿强、阿珍搬出A房屋不符合双方约定，一审法院不予支持。另需指出，双方虽未约定出售B房屋的期限，但B房屋是陈阿姨自愿同意出售，其应在合理期限内积极履行承诺，双方也可协商确定履行期限，如确因小陈和陈阿姨、严某、阿强、阿珍的原因导致协议无法继续履行的，小陈可另行依法处理。

判决如下：驳回小陈的全部诉讼请求。

（2018）沪0115民初72047号

上诉理由

小陈不服一审判决，提出上诉，表示因为陈阿姨怠于履行双方签订的《协议书》，在2018年5月30日已经取消陈阿姨全家无偿、免费居住在A房屋的权利，而且小陈父母已经搬出了B房屋。

陈阿姨、严某、阿强、阿珍表示不同意上诉人小陈的上诉请求。双方房屋交换居住的事实是存在的，各自居住已经有20年了，没有支付租金或者使用费。陈阿姨、严某、阿强、阿珍是有权居住的，而且《协议书》中也没有约定要求陈阿姨支付房屋使用费。故请求驳回上诉，维持原判。

二审判决

二审法院认为，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，系争的A房屋产权人于2001年就登记在小陈名下，小陈就享有不动产登记物权的法定权利。陈阿姨、严某、阿强、阿珍辩称其一直居住在系争房屋中，但这是基于产权人小陈的允许及小陈父母也居住在陈阿姨登记所有的B房屋中为前提条件的，双方之间其实是建立了一种不定期的事实租赁关系，但这并不意味着陈阿姨、严某、阿强、阿珍可以在小陈所有的A房屋中享有当然的、永久的、无偿的居住权利。

现小陈一家与陈阿姨之间矛盾升级，小陈要求陈阿姨搬离A房屋并支付2018年6月1日起的房屋使用费，且小陈父母亦已经搬离了陈阿姨登记的B房屋，故陈阿姨一家居住权利的前提已经丧失。但由于小陈于2017年9月12日签订了《协议书》，该《协议书》约定在B房屋买卖协议签订之日起6个月内，陈阿姨才将小陈所有的A房屋返还小陈。该约定在小陈的所有权上施加了负担，故小陈要求陈阿姨一家即时搬离A房屋，依据不足，一审法院不予支持，本院亦同。小陈认为陈阿姨怠于履行《协议书》约定，自签订《协议书》之日起至今已近2年，B房屋仍未出售。如一审法院所述，小陈可以采取其他法律手段处理《协议书》的效力或违约责任，但在该协议依然具有约束力的前提下，小陈应当遵守该《协议书》。

由于《协议书》未约定陈阿姨出售B房屋的履行期限，故陈阿姨一家可在A房屋上居住，但并不意味着其可以永久、无偿、免费的居住。陈阿姨应积极履行《协议书》约定,在出售B房屋后,及时将A房屋返还小陈。小陈主张陈阿姨一家支付自2018年6月起的房屋使用费，直至陈阿姨一家搬离A房屋，于法有据，合情合理，本院依法予以支持。陈阿姨等抗辩依据《协议书》可以无偿居住，依据不足，本院不予采信。现评估单位对A房屋的市场月租金估值5180元/月，本院基于双方当事人的亲属关系及本案实际情况，对市场估值略作下调，酌定陈阿姨一家承担房屋使用费每月4900元。陈阿姨等抗辩称，其曾对A房屋进行过装修，应计算毛坯价格，但根据双方于2017年9月12日签订的《协议书》第10条，双方已经对A房屋的装修补贴进行了约定，故本院不采纳该抗辩。

判决如下：

一、撤销一审民事判决；

二、陈阿姨、严某、阿强、阿珍自本判决生效之日起十日内向小陈支付自2018年6月1日起，直至陈阿姨、严某、阿强、阿珍搬离A房屋之日止的房屋使用费，按照每月人民币4900元标准计算；

三、驳回小陈的其余诉讼请求。

(2019)沪01民终4155号