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胡珺律师
胡珺律师 上海婚姻律师 上海离婚律师
沪盈家事联合创始人、首席律师
盈科(上海)律所合伙人律师
华东政法大学法律硕士
上海市律协民法委员会委员
上海开放大学授课讲师
《上海法治报》专栏律师

擅长领域:重大疑难家事诉讼案件;尤其擅长离婚诉讼、离婚房产分割、股权分割、子女抚养权纠纷等婚姻案件;复杂婚姻财产保全规划;复杂离婚案件诉前指导和筹划;涉房屋拆迁的分家析产案件;涉房继承案件等。


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抢房大战 :房子到底跟谁走 产证登记人?主贷人?出资多的人?孩子抚养权人?实际占有人?到底是谁!!!

日期: 2022-05-09     作者:沪盈家事     来源:本站原创

争议焦点

离婚诉讼中,夫妻共同的房产,最后的分割结果总是一方拿房,一方拿补偿款,只要分配的合适,房子归谁一般也不用特别在意。可是在本案中,位于浦东新区的夫妻共同房产正好在2021年上半年遭遇了一轮疯狂的涨价潮,最终法院评估价和市场实际价格相差可能逾数百万元,由于利益的加持这套原本就是香饽饽房屋立马成了双方离婚大战的必争之地,这里硝烟弥漫。

女方谢某主张该房产虽然是婚后买入的不动产,属于夫妻共同财产。但仅登记了自己的名字,自己是主贷人,且目前还欠银行近140万元的贷款。当时出资购买的时候除了家庭自有资金,自己父亲还出资了100万购房款。另外,目前女方月收入五万元,男方月收入一万元,女方才有经济能力向男方支付补偿款。因此要求房屋归女方所有,并向男方支付房屋净值30%的折价款。

男方胡某主张该房产是婚后购入的第二套房,而用来置换的第一套房当初的首付均是自己父母的出资,所以第一套出售后的房款成了第二套房的首付,当然是己方贡献更大。而置换第二套房的初衷是解决孩子的学区问题,目前孩子三年级,初中入学还是要依赖学区,孩子目前意愿是离婚后跟自己一起生活,所以要求将房屋判归自己,支付房屋净值的一半作为女方的折价款。

诉讼请求

女方谢某起诉请求:

1、 判令男女双方离婚;

2、 婚生子归女方直接抚养,男方每月支付抚养费4000元至儿子年满18周岁止;

3、 依法分割夫妻共同财产(主要为一套位于浦东新区的某学区房)。

一审查明

胡某、谢某于2006年经人介绍相识并建立恋爱关系。2008年1月,双方登记结婚。2011年11月生育一子。近年来双方因家庭琐事发生矛盾,致夫妻关系失睦。2020年7月,谢某某诉至法院要求离婚,判决不予支持。双方自2021年1月双方及家人在发生肢体冲突后谢某一人搬离共同的房产开始分居,后谢某再次起诉要求离婚。

2008年3月,原、被告购买福山路房屋,购房款为94.7万元;支付首付和前期购房款合计28.5万元,最终认定为男方的出资,银行贷款66.2万元。为归还该房屋贷款,谢某使用婚前公积金合计6.2万元,胡某使用婚前公积金合计5千元。2014年4月,原、被告将福山路房屋出售,价格251万元,扣除剩余贷款后,实际取得203万元。2014年3月,谢某签订房屋预售合同,由其一人出面购买浦建路房屋,购房总价为638.7万元。其中,首付款448.7万元,另外公积金贷款41.5万元,商业贷款148.5万元。2018年2月2日,谢某缴纳9.5万元税款后,该房屋经核准登记于谢某名下。截止至2021年10月20日,尚剩余公积金和商业贷款本金合计138.9万元。

法院委托鉴定部门出具的房屋评估价为1361万元,女方认可该房价,男方认为实际市场价最起码在1650万元,故申请重新评估,但法院不予准许。(故房屋净值为1361-138.9=1222万元。)

一审判决

本院认为:该房屋系双方婚后购置, 应属于夫妻共同财产。关于产权, 现该房屋由被告及儿子居住,且儿子当庭表示父母离婚后要跟父亲胡某共同生活,故儿子由被告抚养,故该房屋产权归被告所有为宜,由被告支付原告相应折价款。

关于折价款,浦建路房屋经评估确认现市场价值为1361万元。该房屋未归还的贷款本金为138.9万元,应在可供分割的价值中予以扣除。综合本案实际情况,该房屋的折价款应考虑购房款的来源,即双方对于该房屋的贡献大小。

首先,该房屋首付款中包含双方名下福山路房屋出售款203万元,故双方对于福山路房屋的贡献应予以考虑。福山路房屋的购入时间为2008年3月15日,发生在原、被告登记结婚后两个月,时间较短。通常情况下,年轻的新婚夫妻并无大量共同财产可用于支付首付款。对于该首付款,原告在审理中先行表示购买福山路房屋时,其父亲出资30万元系对其个人赠与。之后,原告又表示购买该房屋的首付款28.5万元中的20万元系其婚前财产。该两次陈述明显相矛盾,且原告未作出合理解释。对于该20万元,原告虽提供其名下招商银行账户显示,2008年1月11日至3月15日存在多笔款项转入,但无充分证据证明该款项均来源于其婚前财产,故该因素应在确认房屋贡献时予以综合考虑。被告主张其父母曾交付双方30万元用于购买该房屋,系对被告个人赠与,但原告表示该款项于签订购房合同之后交付,全部用于原、被告生活开销。考虑到被告父母交付的30万元金额较高,均用于子女日常生活开销,显然不符合一般常理,故被告父母交付的款项应在针对房屋的贡献方面予以考虑。至于已归还的贷款本息36.9万元,原告使用的婚前公积金6.2万元及被告使用的婚前公积金5千元应属双方婚前财产,故该部分贡献对应的房屋份额均属于个人财产。其余已归还的贷款本息均使用双方夫妻共同财产归还,且归还时间发生在婚姻关系存续期间,故该部分贡献对应的房屋份额属于夫妻共同财产。

其次,关于原、被告父母交付的用于购买浦建路房屋之钱款,结合交付时间及双方父母出具的情况说明,该款项均属于父母对子女的赠与,应在确认贡献方面予以考虑。被告虽抗辩称原告曾表示其父亲出资的100万元不作为原告个人财产,但该表示发生在双方协商离婚事查过程中,且双方在当时未对此达成一致意见,故本院对该抗辩意见不予采纳。对于金额,根据原告提供的银行流水、原告叔叔出具的书面说明、录音,本院确认原告父亲出资的金额为100万元。另根据被告提供的银行转账凭证及其父母出具的书面说明,本院确认被告父母出资为28万元。

最后,浦建路房屋已归还的贷款本息115万元亦来源于原、被告夫妻共同财产,故亦应作为双方共同之贡献予以考虑。

一审判决:系争房屋归胡某所有,剩余贷款由胡某清偿,被告胡某应于本判决生效之日起十五日内支付原告谢某财产折价款700万元;原告谢某应在收到该折价款之日起三十日内配合被告胡某办理上海市浦东新区浦建路房屋的产权变更手续。

上诉意见

谢某上诉称:一、不同意孩子抚养权判归男方,认为孩子在法庭上的表达并非孩子的个人意愿,而是受到了共同生活的孩子爸爸的控制。而自己无论在收入和以往在孩子照顾上投入的时间精力都是要远远超过男方的。

二、不同意房屋归男方所有:1、离婚纠纷中房屋产权的确定应以保护女方权益为原则,兼顾出资贡献、产权登记、主贷人能否变更以及双方居住状况等实际情况。2、该房对于孩子求学至关重要,而胡某常年收入不稳定,根本无力负担该房的贷款及支付房屋折价款,且该房很可能被胡某出卖,故将该房判给胡某将严重损害谢某及婚生子的合法利益。3、谢某对浦建路房屋贡献较多,且有后续还贷的经济实力,将该房屋产权判归谢某更为适当。4、在确定浦建路房屋产权归属时,原审未依法询问双方竞价的意愿,而是径行作出判决,应予纠正。5、由于该房屋对口的学校在诉讼期间划入学区,导致该房屋发生了很大幅度的涨价,目前市场价在1600万元,高于一审评估价两百余万元。一审时男方不同意该房价,现在女方要求重新评估房价。

胡某答辩称:贷款情况不是判定房屋归属的依据,判定浦建路房屋的归属应综合考虑房屋出资、居住等情况,故原判该项处理是适当的。挂牌出售房屋是曾经为支付对方折价款而考虑,但为保障孩子的居住需要和就学需要,现将通过向亲友筹措资金的方式来支付房屋折价款。谢某所谓胡某无力支付房屋折价款的执行障碍,只是其个人想象。关于浦建路房屋的价值,原审中谢某拒绝竞价,后经评估,谢某对于评估价值也是认可的。房屋的市场价值有波动,不影响评估的结论,一审谢某拒绝重新评估,不能因为房屋判归男方了,就要求重新评估,自己也不同意重新评估的要求。

二审判决

关于浦建路房屋的归属问题,上诉人谢某及被上诉人胡某均主张该房屋产权归自己所有,愿意支付对方相应折价款。经查,该房屋系两人在本市唯一住房,因双方离婚,共有基础丧失,应当予以分割。对于该房的贡献而言,原判基于谢某为主贷人、谢父母的投入较多等因素,在具体分割处理中予以考虑。为保障未成年人的居住利益,结合该房屋的使用现状,在权衡女方及子女利益的情况下,原判确定该房产权归属胡某,同时在支付房屋折价款方面给予谢某照顾。对此,本院认为,浦建路房屋系双方结婚八年后购买,此时夫妻财产完全混同。原审查明购买该房时双方父母均有资金投入,但均无证据证明当时已明确表示投入的资金系赠与己方子女,故依照相关司法解释的规定,均应认定为赠与双方购房。因此,谢某及胡某各自主张房屋所有权的理由和条件基本相当。在此情况下,更应保障子女的居住权益,故原判对于浦建路房屋所有权归属胡某的判定合法合理,予以赞同。对于浦建路房屋折价款的处理,原判对谢某有所照顾,本院亦予认同。

二审对于一审的房屋分割部分的判决予以维持。

胡律分析

系争房屋各项关键因素比较:

女方

男方

目前的产权登记人

主贷人

出资贡献大的人

分居期间实际占有使用人

孩子的抚养权人

一次性支付补偿款能力

上表列的各项有关房产的情况中哪些是涉及房屋最终归属的决定性因素呢?由于是夫妻共同房产的性质,所有权登记在谁名下倒是一个最不重要的因素。而支付补偿款的能力一般情况下也不是审判的要点,但也存在个别法官考虑执行风险,会让各方将补偿款支付至法院代管款账户,款先到者得房。而在存在房贷的情况下,主贷人这个因素还是比较重要的。一般而言,法院为了分割时不影响银行作为抵押权人的利益,保障抵押贷款法律关系不因房产的分割而发生变化,以往的案件中主贷人通常是一个法官很看重的因素,当然笔者曾经有一个案子由于双方出资比例悬殊,婚期又很短,法院认为判给出资少的主贷人一方完全有违公平原则,而在出资多的一方承诺会将房贷提前归还的情况下就将房屋判给了非主贷人一方。而本案中虽然出资方面并不悬殊,但一审已经认定女方为出资贡献大的一方,女方又是主贷,应该说一般专业人士看来都会认为女方占尽了先机,这也导致女方一直以为自己对该房产是胜在必得的。这个时候确实没有法条规定,几个因素相冲突时,哪个因素是主导因素。本案由于分居期间男方和孩子一起居住在系争房屋内,未来由于孩子的因素男方对这个住房的需求度高于女方因此帮男方争取到了房子,还是有一点出人意料的。但笔者最近两年的离婚案子实践中,确实发现法官越来越重视未成年人的利益,因此而照顾到抚养权的一方,在浦东法院审理的另一个案件中,男方作为主贷和主要首付出资方,甚至将对方的折价款支付至法院账户的情况下,法院依然将房屋判给了女方,就因为女方作为抚养权人一方,一直和孩子居住在该房屋内。所以作为专业的家事律师,一定要深谙此中之道,给到委托人准确的预判和指导。

案号:(2022)沪 01 民终2376 号

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