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胡珺律师
胡珺律师 上海婚姻律师 上海离婚律师
沪盈家事联合创始人、首席律师
盈科(上海)律所合伙人律师
华东政法大学法律硕士
上海市律协民法委员会委员
上海开放大学授课讲师
《上海法治报》专栏律师

擅长领域:重大疑难家事诉讼案件;尤其擅长离婚诉讼、离婚房产分割、股权分割、子女抚养权纠纷等婚姻案件;复杂婚姻财产保全规划;复杂离婚案件诉前指导和筹划;涉房屋拆迁的分家析产案件;涉房继承案件等。


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夫妻一方过世 一方处分共有房产 交易合同一审认定无效 二审改判有效

日期: 2021-06-03     作者:沪盈家事     来源:本站原创

【咨询案例案情】

父母1983年结婚,生有两个女儿。2008年12月母亲一人名义签订一套位于浦东新区房屋的商品房预售合同,父亲2010年5月去世。2010年8月14上述房产办出登记在母亲名下的产证,当月,母亲单独一人办理房产变更手续,将产证登记变更为母亲和长女两人各50%。办理手续时,长女未当场,所有签字均由母亲一人完成,长女也未实际支付房款,税费由母亲缴纳。购房合同原件在母亲处,房子产证、钥匙在长女手中。

2020年,由于家庭矛盾,妹妹起诉姐姐和母亲,以双方恶意串通为由要求确认2010年母亲和姐姐之间的买卖合同无效,恢复母亲一人的产权登记。母亲同意原告诉请。

【争议焦点】

1、系争房屋虽然登记在母亲一人名下,但属于夫妻共同财产,父亲过世后,父亲的那部分份额发生继承,房屋实质为继承人共有,但母亲对这套房屋所享有的份额又超过50%,此时母亲作为登记所有权人是否有权处分共有房产中的50%?

2、母亲将50%产权处分给大女儿表面是通过签署买卖合同,实则为赠予,形式与实质不一致,是否为虚意表达无效的行为?

盈科同事刘勤勤律师代理的(2018)沪02民终8395号案件正好与咨询案例极其类似,而且经历了一审认定买卖合同无效二审改判的情形,可见此类案情案件确实是属于法律上认定存在极大争议的案件,看看一、二审法院怎么说。

【法院认定事实部分】

袁红珠与孙延林系夫妻,生育孙秀梅、孙秀芳、孙秀珍三人。孙延林于2005年2月14日因疾病死亡注销户口。袁红珠于2017年7月9日死亡。

2001年4月30日,系争房屋经核准登记为袁红珠所有。2009年11月5日,袁红珠与孙秀珍签订上海市房地产买卖合同,约定袁红珠以人民币367,050元的价格将系争房屋的二分之一产权转让给孙秀珍。同日,双方共同申请办理系争房屋的登记手续。2009年11月19日,袁红珠、孙秀珍经核准登记为系争房屋的房地产权利人,共有情况为共同共有。

孙秀梅向一审法院起诉请求:确认系争房屋的买卖合同无效,将上述房屋登记为孙秀梅、孙秀珍、孙秀芳三人共有。

一审法院审理中,孙秀梅、孙秀珍、孙秀芳均表示,孙延林死前未立遗嘱。孙秀梅及孙秀芳表示,在孙延林死后,对孙延林的遗产并未进行过分割。孙秀珍表示,孙秀梅、孙秀珍、孙秀芳对孙延林遗产已分割完毕,孙秀梅、孙秀珍、孙秀芳均同意系争房屋是属于袁红珠一人的,但其对上述陈述未提供相应证据予以证明。

【一审法院判决】

对于双方之间的赠与合同关系的效力,一审法院认为,首先系争房屋虽登记在袁红珠一人名下,但应为孙延林和袁红珠的夫妻共同财产。孙延林去世后,其继承人对系争房屋中孙延林的权利未进行过析产和继承,故系争房屋应由袁红珠与孙秀梅、孙秀珍、孙秀芳共有。在该共有财产未予以分割之前,各共有人对系争房屋并无明确的份额,对于该共有财产的处分,需各共有人一致意见才能作出。孙秀珍没有证据证明在袁红珠与孙秀珍签订买卖合同时已经征得孙秀梅、孙秀芳的同意,故袁红珠的行为构成无权处分,侵犯了孙秀梅、孙秀芳的合法权益,应认定为无效合同。再者,袁红珠与孙秀珍于2009年11月5日签订的上海市房地产买卖合同,双方并无买卖的真实意思表示,双方实为赠与,故该买卖合同应为无效。

合同被确认无效后,系争房屋的房地产权利应当恢复登记。由于袁红珠已经去世,现在确定产权人并办理权利登记应当由其继承人孙秀梅、孙秀珍、孙秀芳共有。至于系争房屋的具体析产继承及分割问题,本案当事人均表示将在继承诉讼中处理,故本案对此不予处理,当事人若协商不成可另行起诉。故一审法院判决:“袁红珠”与孙秀珍于2009年11月5日就系争房屋之间的赠与合同关系无效,上述房屋由孙秀梅、孙秀珍、孙秀芳共有。

【二审判决】

对同一认定事实基础上,二审法院观点完全不同。二审法院认为,系争房屋确实为孙延林与袁红珠夫妻共同财产,故袁红珠享有系争房屋50%的产权份额。孙延林去世后,因其未留有遗嘱,故其继承人袁红珠、孙秀梅、孙秀珍、孙秀芳进行法定继承。因此,在孙延林去世后,袁红珠在系争房屋中的产权份额大于50%;2009年11月5日袁红珠以房屋买卖形式,将系争房屋产权份额的二分之一赠与孙秀珍时,属于有权处分,在无其他证据证明该赠与非袁红珠真实意思表示的情况下,袁红珠与孙秀珍于2009年11月5日就系争房屋签订的上海市房地产买卖合同合法有效。孙秀梅请求确认系争房屋的买卖合同无效,并将系争房屋登记为孙秀梅、孙秀珍、孙秀芳三人共有的诉请,缺乏法律依据,本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:

一、撤销上海市宝山区人民法院2018沪0113民初10792号民事判决;

二、孙秀梅请求确认上海市宝山区殷高路XXX弄XXX号XXX室房屋的买卖合同无效,将上述房屋登记为孙秀梅、孙秀珍、孙秀芳三人共有的诉讼请求,不予支持。

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