【基本案情】

丁总是某民企老板，2016年8月，在购买绿地集团开发的某楼盘的期房时，销售人员向其鼓吹，说即使在上海没有购房资格，只要能全款付款，也可以和绿地签署订房协议，待日后房产限购政策放宽了或通过其他途径再达成房产过户的目的。丁总当时也确实看好房产市场，于是除了自己购买了一套有购房资格的房子之外，还用儿子小丁的名义订购了同楼层隔壁一套房屋，以代理人的身份签订了《定购协议》，分三笔付清了930万的总房款。2018年年底，丁总自己的那套房屋进行了交房，但绿地拒绝交付儿子小丁那套房产，理由是集团律师认为小丁不具备购房资格，无法过户。因为这几年房产价格基本稳定，于是丁总提出不交房，就把房款退给他，没想到绿地也无法给出一个退款时间，让他慢慢等审批。丁总无奈委托我向绿地发出了解除定购协议退还房款的律师函，可是这家大型房地产开发商傲慢的没有给任何回复。无奈，丁总只能以小丁的名义委托我起诉至普陀区人民法院。提出了解除合同；返还930万房款；并要求按银行贷款利率向原告支付占用资金的使用费三项诉讼请求。

【被告反诉 50万定金成争议焦点】

起诉后，不曾想绿地公司还提出了反诉。 反诉理由为《定购协议》里明确约定50万元为定金，作为购房的担保。附属的“签约须知”向购房人明示了购房需具备的条件，定购协议里也特别约定：购房人承诺其违反政策规定或不符合购房条件的将视为违约，出售人可以终止协议并没收定金。虽然绿地同意解除退还除定金50万元外的房款，但认为由于限购是购房者的责任，造成房屋无法交易是购房者的过错，因此拒绝支付占用资金的使用费。

关于五十万定金一节，我代表小丁提出以下主要代理意见：所有的收据都载明支付的是房款，并无定金交割行为。定金的约定明显加重购房者责任且未作出明示的格式条款，对购房者不发生法律效力。整个交易过程中，原告作为购房者履行了房款支付的全部义务且不存在毁约行为。被告作为房地产开放商，在明知反诉被告不具备购房资质的情形下仍签署定购协议存在明显过错。

【一审判决】案号：（2019）沪0107民初9175号

一审法院认为《定购协议》仅为购房意向不能取代房地产买卖合同的签署，现无证据表明出售方就签约事宜已向买受方发送了通知，故双方订立房地产买卖合同的前提条件不成立，达成购房意向时是否具备购房资质与正式进行房产交易时是否具备购房资质并无必然联系，在此情形下，出售方以买受方违约为由要求解除协议没收定金的反诉请求于法无据，不予支持。

在定购协议签署后长达近三年的期间内房产交易未继续，买受方要求解除协议并在此基础上返还房款符合法律规定，本院予以支持。考虑到出售方在交易不成的情况下长期占有数额较大的房款确实对买受方造成了经济损失，有悖于民事活动的公平合理原则，故法院判决以银行贷款利率作为出售方应支付的相应孳息。

【二审判决】案号：（2020）沪02民终767号

由于绿地不服，提起了上诉。上诉理由为：一、原告小丁一直之前反复要求的是交房，但又存在限购，限购完全是小丁自己的错误，导致此前绿地没有交房。但绿地现在表示合同不同意解除，可以继续履行。二、一审法院拒绝审查无购房资格对签订预售合同的影响，是对订购协议约定由购房者承担限购责任这一基本事实的否定。三、签订定购协议时绿地不知小丁无购房资格，属于购房者刻意隐瞒，存在明显过错。

我方提出的主要辩护观点还是强调了一审时的主张：绿地公司是一个专业的房地产开发商，判断购房者是否有购房资格，易如反掌。小丁除了身份证复印件未提供过任何签约材料，而根据他的身份证信息就可以判断出小丁是个外地户籍、不满20周岁的年轻人，一定是限购的，何来隐瞒限购资格一说。关于限购显然房屋交易双方都是心知肚明的。另外，合同已经在一审庭审时双方确认解除，不存在继续履行一说。

二审法院判决驳回上诉、维持原判。理由论述的极其详尽，摘抄如下：

第一、 双方当事人就系争房屋签订的定购协议在性质上属于预约合同。根据订购协议的约定，双方的交易流程应当是绿地向小丁发送《签约通知》，收悉通知后，小丁与绿地签订正式的房屋买卖合同。一般而言，购房人在签署预约合同时尚不具备购房资格并不必然导致交易不成，只要购房人在双方约定的正式交易时点前取得购房资格即可。现绿地公司未提供证据证明其已向购房人发送签约通知书，即约定的正式交易时点尚不确定，绿地以不具备购房资格为由主张没收50万元定金缺乏依据。

第二、 现小丁以长期未继续交易要求解除，一审时双方也均确认解除，协议解除后，绿地应将已收取的所有房款返还小丁。

第三、 需要指出的是，本案双方当事人在签署订购协议时对小丁无购房资格一事均系明知，行为均有不当。小丁在签署订购协议时，是一个未满20周岁的非本市户籍人员，未届法定婚龄，亦不可能满足在本市缴满五年社保的要求。绿地公司作为一家专业的房地产公司，理应明知购房者不具备购房资格且在较长的一段时间内都不能具备购房资格。再此情况下，仍与其签署订购协议，并收取全额房款的行为，明显不当。在双方最终不能完成交易的情况下，若绿地公司却能够完全享有因长期占有数额较大的房款所带来的利益，无异于鼓励房地产公司继续进行此类不当操作。基于此，一审法院考虑到出售方在交易不成的情况下长期占有数额较大的房款确实对买受方造成了经济损失，有悖于民事活动的公平合理原则，故酌情判令出售方支付相应的孳息，较为合理。

【律师判后感言】

虽然一审法院判决不支持定金条  款的理由让我比较意外，但对于这个判决结果我们是非常满意的。毕竟之前的案例检索阶段，我们发现这种由于限购而导致的无法交易的案件中，一般退还房款时法院支持的都是银行存款利率。购房者相对于开发商而言是比较弱势的，一审法院要求开发商支持比存款利率翻两倍的贷款利率，也算出于对弱势的保护，可谓公平合理。而二审法院的判决书更是评法说理，将开发商利用这种方式变相占用资金的漏洞在法律层面尽可能的弥补上。我的当事人在此前的交涉中屡屡体会巨型房地产公司的店大欺客，而在这个案件的审理结果中深深感受到了公平正义。