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胡珺律师 上海婚姻律师 上海离婚律师
沪盈家事联合创始人、首席律师
盈科(上海)律所合伙人律师
华东政法大学法律硕士
上海市律协民法委员会委员
上海开放大学授课讲师
《上海法治报》专栏律师

擅长领域:重大疑难家事诉讼案件;尤其擅长离婚诉讼、离婚房产分割、股权分割、子女抚养权纠纷等婚姻案件;复杂婚姻财产保全规划;复杂离婚案件诉前指导和筹划;涉房屋拆迁的分家析产案件;涉房继承案件等。


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妹妹霸占征收补偿款 “纸条承租人”讨要说法

日期: 2020-03-20     作者:沪盈家事     来源:本站原创

李腊梅老太太今年已经71了,刚过古稀之年的她自然对亲情格外珍惜。李老太太有个年过六旬的亲生妹妹李菊花,几十年来两人都相处和睦。可是,老房的一次动迁却让两个老姊妹之间的关系陷入了危机。两人的户口均在黄浦区某弄某处的公有住房里。2018年10月,该房屋被国家征收,并发放了居住房屋征收与补偿告知单,李老太太多次想要与妹妹商量补偿款分配的相关事宜,并要求分得应得的补偿款。但是妹妹却故意回避,意欲霸占所有的征收补偿款。无奈之下,李老太太只能将妹妹一家告上了法院。这其中到底是怎么回事呢?李老太太最终有没有胜诉呢?下面且来看一下笔者刚刚代理完的这个案件。

【案情简介】

本案中的涉案房屋是共有住房,最开始的承租人为李某(李氏姐妹的父亲),实际使用人也是李某。该房屋内原有五个户口:父亲李某(户主)、李腊梅、李菊花、周某(李菊花的丈夫)、周小某(李菊花的儿子)。2006年10月,李某去世,该房屋由李腊梅管理出租,租金由两姐妹各半享有,物业公司收取的公房租金也由两人共同支付。

2008年9月,李腊梅听邻居们无意间说到家里这样的公房如果长期没有承租人,房子说不定哪天就被国家收走了。于是她找妹妹商量变更承租人的事,她提出自己的户口比妹妹早迁入该房屋十几年,妹妹一家也从未实际居住该房屋,所以由她来做承租人。妹妹表示没有意见,但同时提出她的儿子在国外留学无法签字办理,但如果办在妹妹本人名下,物业公司不需要她儿子回来。这样的理由居然李腊梅也接受了,就同意将承租人暂时登记在妹妹李菊花名下。为了慎重,她还让妹妹出具了一份承诺书,承诺书载明:“现房屋租赁凭证需更改名字,因周小某出国不能签字办理,现租赁人更改在李菊花名下,待周小某读书回国后方便更改时,同意将户名再更改给李腊梅。”后涉案房屋承租人变更为李菊花,2009年7月周小某回国,李老太太曾经提出要求变更承租人,但李菊花一家拒绝,这事就此搁置了。

一晃十年,2018年9月,涉案房屋被被列入征收范围,同年11月,妹妹李菊花作为承租人与征收单位签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》,各类安置补偿款总额为520万元。此后,李老太太曾多次联系妹妹,要求分得应得的补偿款,可是妹妹始终不予回应,无奈老太太之好告到法院。

【庭审交锋】

关于这套房屋动迁安置款,李腊梅从一个普通老百姓的角度是这样考虑的,她觉得本身长期以来她跟妹妹对这套房屋始终是一起承担义务、一起分享权利的,她的户口确实也在该房屋内,她应该可以和妹妹一人一半分割。但考虑到父亲曾经把楼上还有一间很小很小面积的阁楼给到了她的家庭,承租人现在是她的女儿,也动迁了。所以这套房屋里她希望就按四个人的户口平分,她分得130万就满足了。

而妹妹李菊花一家作为被告,拒绝李腊梅要求分割拆迁安置款主张的主要抗辩理由如下:其一、认为李腊梅的户口虽在涉案房屋内,但是居住权不等同于承租权,李老太太并不是房屋的承租人,承诺书是李菊花和丈夫签的字,儿子并没有签字,儿子是成年人,回国后他表示不同意,那张纸就没有生效。在拆迁之前,李腊梅也从未起诉要求变更承租人,因此李菊花是公房承租人,李腊梅就不是。其二、李腊梅充其量就是房屋的同住人。而根据《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》,同住人需满足在本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的条件,李腊梅在本市一套商品房上有名字,并无居住困难,因此也排除出同住人范畴。

庭审时还出现了一个非常有趣的插曲。主审的法官喜欢纠问式审理,庭审时提出了一个关键问题让原被告双方确认,就是对方是否曾经享受过福利分房。因为根据《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》的相关条款内容,享受过任何形式的福利分房,都可以被排除出同住人身份的认定。由于李菊花一家确实没有享受过福利分房,所以作为李腊梅的代理人我们对这一情况予以了确认。而李腊梅的家庭其实曾经购买过一套她丈夫单位分配的公有承租房,应该属于享受过福利分房。但没想到李菊花一家没有出庭,她的律师庭上也确认李腊梅没有享受过福利分房。我们当时当然也为之窃喜,但庭审结束后,可能代理人跟她的当事人交待发现不是这样,又补充调查到了当初李腊梅家庭购买售后公房的合同等相关书证提交法院,试图推翻此前庭上的自认,形势似乎一下子对原告颇为不利了。

作为李腊梅的代理人我们自然分析清楚案件的争议焦点和关键所在,向法官做重点阐述。根据政策的相关规定,享受过福利分房,确实可以排除同住人的认定,但是却不影响承租人享受拆迁安置福利。也就是说如果共有承租房的承租人曾经有过购买售后公房,享受过福利分房甚至享受过其他房屋的动拆迁都是不影响她享受这次的拆迁安置的。李腊梅虽然可能不能认定为同住人,但她确实实际上的承租人。而李腊梅没有登记到租赁卡上是有前因后果的,李菊花及丈夫的承诺书可以折射出李菊花当时登记为承租人,事后又拒绝变更是存在一定的欺诈性质。而民法的六大原则里有公平原则也有诚信原则。如果李菊花的不诚信导致其获取本该不属于她的利益也就违反了公平原则,这个貌似道德问题,其实是个法律问题,是法律如何调整利益的问题。我们最终把争论的焦点都集中到了这张纸条是否能说明李腊梅其实是系争房屋的承租人或者说共同承租人之一,曾经是否享受过福利分房都不影响她对本案系争房屋拆迁安置利益的分享。

【裁判结果】

法院最终判决支持李腊梅的诉讼请求,其分得520万动迁安置利益中的130万,判决书中法官详细论述了她的理由与观点。

法院认为,在李某死亡后,变更承租人时,李菊花、周某、周小某(代)向李老太太出具承诺书,承诺“因周小某出国不能签字办理,现租赁人更改在李菊花名下,待周小某读书回国后方便更改时,同意将户名再更改在李腊梅名下。”,以此诱使李腊梅同意承租人变更为李菊花;但周小某回国后,李菊花、周某、周小某违反诚信原则,拒绝履行承诺将承租人变更为李老太太,系恶意促使条件不成就,导致李腊梅未能成为承租人。涉案房屋在李某死亡后,由李腊梅对外出租,租金由李腊梅、李菊花各半享有,公房租金亦由李腊梅、李菊花共同支付。综上,李腊梅应为涉房屋被安置人,有权分割征收补偿安置款。双方均认为李菊花一家三人系同住人,本院予以准许。考虑到涉案房屋来源、承租人变更、房屋实际使用和管理等因素,本院根据公平原则,酌情确定李老太太应享有的征收补偿安置款为130万元。

【律师观点】

从《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》、《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款民事案件若干问题的解答》等相关规定来看,李腊梅确实不符合同住人的法定条件。但是,李腊梅却是事实上的承租人,这一点从承诺书确认的情况说明足以看出。虽然承诺书上没有周小某本人的签字,但足以证明承租人变更这节事实的真相。法院最终以诚信原则为出发点,支持了李腊梅的诉求,维护了公平正义。作为当事人李腊梅对这份判决非常的满意,她觉得不仅是是获得了一份自己应得的利益,觉得法律给了她一个说法,没有欺负她这个老实人。案件结束后,老太太委托家人给代理律师和法官都送去了锦旗,表达了自己衷心的感谢。李菊花一家也没有上诉,很快履行了判决书上载明的给付义务。

上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答重要条款

三、同住人需要符合哪些条件?
     答:与《上海市房屋租赁条例》相关条款规定所指的同住人概念不同,本解答所指的同住人,是指在拆迁许可证核发之日,在被拆迁居住房屋处有本市常住户口,已实际居住一年以上,且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。
     他处虽有住房但居住困难的情况,是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。这里所指的他处房屋的性质,仅限于福利性质取得的房屋,包括原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房,房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房,公房被拆迁后所得的安置房(包括自己少部分出资的产权安置房),以及按公房出售政策购买的产权房等。

五、除前述条款列举的以外,还有哪些人员可被视为同住人?
     答:(一)有权对公有居住房屋拆迁货币补偿款主张权利的,一般是指被拆公有居住房屋的承租人和本解答第三条所指的同住人。有下列情形之一的人,也视为同住人:
     1.具有本市常住户口,至拆迁许可证核发之日,因结婚而在被拆迁公有住房内居住的,即使居住末满一年,也视为同住人。但其在该处取得拆迁补偿款后,一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额;
     2.一般情况下,在本市无常住户口,至拆迁许可证核发之日,因结婚而在被拆迁公有住房内居住满五年的,也视为同住人,可以分得拆迁补偿款;
     3.在被拆迂公有居住房屋处有本市常住户口,因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住,他处也未取得福利性房屋的;
     4.房屋拆迁时,因在服兵役、读大学、服刑等原因,户籍被迁出被拆公有居住房屋,且在本市他处也没有福利性房屋的。
     (二)有下列情况之一的人,不能被视作同住人,无权分得公有居住房屋拆迁货币补偿款:
     1.将本来享有的他处公有住房权利(本解答第二条所列的住房困难的情况除外)予以处分,居住在被拆公有居住房屋的;
     2.获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房,仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人;
     3.已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。

本文为办案手记,案例系真实案例。为保护当事人隐私,文中人名均为化名。

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