咨询 电话: 13371991858
地址:静安区恒丰路500号洲际商务中心16楼
北京盈科(上海)律师事务所 查看详细地图路线
胡珺律师
胡珺律师 上海婚姻律师 上海离婚律师
沪盈家事联合创始人、首席律师
盈科(上海)律所合伙人律师
华东政法大学法律硕士
上海市律协民法委员会委员
上海开放大学授课讲师
《上海法治报》专栏律师

擅长领域:重大疑难家事诉讼案件;尤其擅长离婚诉讼、离婚房产分割、股权分割、子女抚养权纠纷等婚姻案件;复杂婚姻财产保全规划;复杂离婚案件诉前指导和筹划;涉房屋拆迁的分家析产案件;涉房继承案件等。

张超律师
张超律师 上海婚姻律师 上海离婚律师
沪盈家事联合创始人
盈科(上海)律所合伙人律师
华东政法大学法律硕士
中国法学会会员
松江区政府法律顾问入库专家

擅长领域:重大疑难家事诉讼案件;尤其擅长继承诉讼、房产继承、股权继承等继承案件;财富保全及传承规划;涉房屋离婚分割、涉股权离婚分割等。

预约咨询电话: 13371991858
微信公众号:沪盈家事 上海婚姻律师 上海离婚律师
地址:静安区恒丰路500号洲际商务中心16楼
网站公告
上海婚姻律师 上海离婚律师 2020年2月17日下午13:45,胡珺律师在上海市浦东新区人民法院开庭,案由:分家析产纠纷,法定继承纠纷。主审法官:金国良。
上海婚姻律师 上海离婚律师 2020年1月9日上午9:00,胡珺律师在上海市普陀区人民法院开庭,案由:离婚纠纷,主审法官:张旭卫。
上海婚姻律师 上海离婚律师 2019年12月16日下午14:00,胡珺律师在上海市虹口区人民法院开庭,案由:离婚纠纷,主审法官:李燕。
上海婚姻律师 上海离婚律师 2020年1月6日下午14:00,胡珺律师在上海市徐汇区人民法院开庭,案由:变更抚养权纠纷,主审法官:李敏法官。
上海婚姻律师 上海离婚律师 2020年1月14日下午14:00 ,胡珺律师在上海市徐汇区人民法院开庭,案由:离婚后财产纠纷,主审法官:龚梅。
业务范围
  • 法律咨询、代写法律文书
  • 婚前、婚内财产见证
  • 代理诉前调解离婚、监管共同财产分割
  • 代理国内、涉外离婚诉讼
  • 代理夫妻财产、婚外情调查
  • 子女抚养权变更、探视权、抚养费类诉讼
  • 代理各类与婚恋失败有关的房产纠纷
  • 代理遗嘱见证、执行,遗产监管
  • 代理遗产继承、分家析产类案件诉讼
  • 代为办理境外及港澳台法律文书的公证、认证手续
办案手记
点击分享

借名买房惹争端 昔日闺蜜反目成仇 对簿公堂来确权 损失赔偿终获调解

日期: 2019-07-02     作者:胡珺律师     来源:本站原创

   陈某(女)与汤某(男)都是来自外地且在上海有稳定工作的年轻人,2016年两人发展成感情稳定的恋人。两个年轻人打算在上海这个大都市安家置业,可是当时两人在上海的缴金记录还未达到外地人在本市购房资格的要求,面对当时飞涨的房价,两人实在是等不下去了。眼看房价再涨上去,两人手里的钱都要不够支付首付了,情急之下,想到了一个冒险的办法:借她人名义买房。房子顺利买下,但是后来发生的事情却让两人犯了愁,这具体是怎么回事呢?接下来笔者将详细讲述这个案件,并借此案揭开借名买房背后的法律风险。

案情简介

   陈某当时有个好闺蜜叫刘某,两个年轻女孩关系非常亲密。每当刘某手头不宽裕时,只要向陈某开口,陈某必然会出手相助,当然陈某有什么事需要帮忙,刘某也向来当仁不让。这次陈某需要借他人名义购房时首先就想到了刘某,刘某作为上海本地人名下也无房自然有购房资格,且刘某单身,刘某认为自己在未来很长一段时间内也不会有买房的资本和打算,所以陈某一开口刘某就爽快的答应了。2016年5月,刘某出面在陈某和汤某两人看中的普陀区某处房屋的买卖合同和银行抵押贷款合同上签字,陈某和汤某两人支付了所有房款和税费,所有的购房相关文件,收费单据上的名字均为刘某,而原件均在陈某与汤某手中。房屋于2016年8月交付,不久后两个年轻人就领证结婚,将该房屋进行了装修作为婚房居住使用。

   直到2018年10月,刘某突然告知陈某夫妇自己也有了买房的想法,要求两人尽快将房子处理,让其购房不受影响。此时陈某自己也已经有了购房资格,但由于该房屋上有近200万的银行贷款,因为资金原因要过户到陈某自己名下有很大困难,所以决定出售房屋。可是房屋出售的过程并不顺利,事情一直拖到了2019年1月,汤某和陈某好不容易找到了过桥资金打算先还房贷,然后与刘某以买卖的方式对房屋进行过户。但此时刘某开始闪烁其词拖延过户,最后才表示因为没有及时过户耽误了一次她认为的绝佳买房机会造成了她的损失,要求陈某补偿其人民币60万元。陈某和汤某当然无法满足刘某的这个要求,于是两人委托笔者起诉要求法院确认两人对系争房屋的所有权。

诉讼过程

        因为当初双方有签署简单的借名买房的协议,原告也可以提供完整的出资和房屋实际占有使用的证据,所以在这个确权之诉中在证据层面并没有什么困难。但除此之外,原告还需要到社保局拉社保证明自己具备购房资格,还要追加银行为第三人,法院需要征询房屋抵押权人对法院确权后他们对于贷款如何处理的意见。而刘某作为被告,其律师提供了一些政策性的证据来说明陈某此后再行买房,因为不是首套房,在首付比例和利率上都享受不到首套房的待遇,会存在不少的损失。所以他们主张要么房屋就干脆假戏真做由刘某买下,或者一次性赔偿刘某三十万。而陈某夫妇不愿意放弃已经居住了两年的家,他们愿意给的赔偿与刘某的要求又始终有着很大的差距。作为律师,我虽然从法律上认为刘某的损失并没有现实发生而且双方在借名买房时又没有相关约定,所以其主张不应该得到法律的支持。但撇开法律,从人情的角度而言,刘某当初就是一个仗义的帮朋友的举动,随着购房政策的变动确实给她本人日后买房增加了不小的成本。所以从多方面因素考虑,双方最终都做出了自己的妥协,在两次开庭之后,双方的律师最终选择和解结案。由陈某和汤某向刘某支付了十万元的补偿款,而刘某协助将房屋过户给了二人。案子虽然最终还算圆满解决,但两个女孩的友谊却已一地鸡毛。

借名买房及其法律风险

        上述案件是典型的借名买房,即以父母、子女或者其他人的名义购房,而购房款项却由购房者自己支付。其产生的原因多种多样,包括规避房屋限购令政策、规避限贷令以及其他贷款障碍、简便手续、减少税费、争享特定购房优惠、隐藏真实财产信息等。借名买房行为在我国现行法律中并未被明确规定,但无论对于名义购房人还是实际购房人来说,该行为都存在相当的法律风险:

1、借名购买经济适用房等政策性房屋的,屡屡因名义产权人反悔,导致出资人无法取得房屋产权,而这类行为因为违反法律强制性规定而无效,导致最终无法实现确权过户。

2、在日常生活中,往往由于名义产权人与出资人之间关系密切,很不重视书面证据的收集和保存,因此出现纠纷时出资人往往无法证明购房款系由自己支出,要求名义产权人返还购房款也相对困难。

3、借名购买普通房屋的,登记购房人反悔不承认借名买方之事或者登记购房人死亡,其继承人不了解借名之事,不承认借名之事。

4、第三人对登记购房人转移房产给实际出资人的行为提出异议。如登记购房人的配偶往往以婚姻法的规定提出异议,否认借名买房的事实,要求确认该房产为夫妻共同财产。

5、房产被名义购房人转让或者抵押或者被法院强制执行。

风险防范

       前事不忘、后事之师。为避免今后遭遇陈某和汤某的困扰,笔者提出如下建议:

1、借名买房存在极大的交易风险,建议慎之又慎。根据《物权法》第十六条的规定,不动产登记簿是房屋等不动产物权归属和内容的根据,当事人如要在诉讼中推翻不动产登记簿上的记载,证明标准极高。所以,虽然本案中作为实际出资人的原告赢得了诉讼,但也是费了九牛二虎之力收集各种证据,这些证据不仅要证明存在合意借名买房的事实,而且要证明实际支付房款的事实,承担巨大的举证责任,稍有不慎即有可能败诉,导致房财两空。

2、鉴于当前房屋价值巨大,不是万不得已不要借名买房。不论借谁的名义购买房屋,都建议委托专业的律师起草借名买房协议,约定清楚双方的权利义务,并保存全流程的证据原件,包括但不限于首付款汇款单、按揭还款单、完税证明、登记费用缴纳证明等。如首付款是以出名人的名义缴纳的,在向出名人汇款时,一定要备注汇款用途“代本人(借名人)支付购房首付款”

3、借名人符合过户登记条件时,应及时将房屋过户至自己名下,预防不必要的纠纷发生。在房屋符合交付使用条件时,应及时占有使用该房屋。

点击分享
沪盈家事 上海婚姻律师 上海离婚律师


关于沪盈家事

沪盈家事团队(以下简称“沪盈”)是由胡珺律师、张超律师联合创办的专注于婚姻、继承及财富保护和传承的高端家事法律服务团队。

沪盈拥有一支高素质的律师团队。创办律师均拥有十年以上的家事法律服务经验,团队律师均毕业于政法名校并拥有硕士学位。高素质的律师团队,使得我们不仅能够在离婚诉讼、继承诉讼、分家析产、房产分割、股权分割等家事诉讼领域提供高质量的诉讼代理服务,我们还能够融合法律、信托、保险、金融、房产、移民、税务等各领域的知识,为客户提供财富保护和传承等非诉讼服务。既能满足客户的多样化、个性化需求,也能够给客户提供综合的法律服务解决方案。

沪盈为数百位客户提供了优质的家事法律服务。客户涵盖各类高净值人士和家庭,其中不乏企业家、演艺界人士、外国友人、外籍华人、各领域知名人士。沪盈建立了严格的信息保护制度,确保客户的个人信息及隐私安全。

更多资讯请关注:沪盈家事微信公众号

沪盈家事 上海婚姻律师 上海离婚律师号
沪ICP备09011496号