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民事诉讼中涉及不动产的案件之管辖争议问题

日期: 2018-11-16     作者:胡珺律师     来源:本站原创

      作为当事人当你深陷某个纠纷或权利受损状态,并最终决定求助于司法途径来解决的时候,你要面临的第一个问题就是确定去哪个法院提起诉讼,哪个法院有权利受理这个案件,在法律上我们称之为“管辖”。

      民事诉讼案件的管辖分为一般管辖和专属管辖,一般管辖即是原告就被告原则,以被告所在地确定管辖法院,所以百分之八十以上的案子你告到被告所在地的法院总是没错的。但还有一类专属管辖的案子,有着自己特殊的规定,专属管辖的案件包括三种,分别为因不动产纠纷提起的诉讼,因港口作业中发生纠纷提起的诉讼,因继承遗产纠纷提起的诉讼。其中关于不动产纠纷的解读在实践层面却有着不同理解,尤其是当各类民事诉讼中涉及到房子(房子就是老百姓最为熟悉的不动产之一)时,案件管辖法院的确定就会成为一个让人困惑的问题。本文结合法律实务及司法判决,对民事诉讼中涉及不动产的案件存在的管辖争议进行了一次小小的梳理。

(一)关于不动产纠纷的相关法律规定:

     1、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第(一)项规定:“下列案件,由本条规定的人民法院专属管辖:(一)因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖。……”

     2、最高人民法院关于《民事诉讼法》适用的解释 第二十八条规定:“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷,按照不动产纠纷确定管辖。”

   (二)民事诉讼中涉及不动产的案件管辖争议

    A 与不动产有关的合同纠纷案件

1、关于房屋买卖合同的管辖争议

    房屋买卖的标的物就是房屋,这在很多人理解里是属于典型的不动产纠纷,但是依据上述《民事诉讼法司法解释》第二十八条的规定,仅有政策性房屋买卖合同纠纷,按照不动产纠纷确定管辖。何为政策性房屋?《北京市高级人民法院关于民事诉讼管辖若干问题的规定(试行)》第十一条规定:“政策性房屋买卖合同适用不动产专属管辖。政策性房屋包括两限房、自住性商品房、经济适用房、廉租房、优惠价房、单位自管房、军产房、小产权房、农村房屋及公租房等享受国家税收、福利、政策优惠等条件的房屋以及农村集体土地上的房屋。”对于此类政策性房屋买卖合同应当依照不动产纠纷确定管辖。而政策性房屋买卖合同之外的商品房买卖合同纠纷和二手房买卖合同纠纷仍应当依照合同纠纷管辖原则确定管辖地,即由被告住所地或合同履行地即不动产所在地法院管辖。

    而笔者曾在浦东法院立案庭向一位立案庭法官请教一个普通二手房买卖合同纠纷被告房东并不居住于该套房屋,到底是被告所在地还是不动产所在地法院管辖?法官回复我说,如果诉请是合同解除、或者确认无效那么应该属于普通的合同纠纷,应该是被告所在地管辖;如果是要求不动产交付,那么应该属于不动产纠纷,由不动产所在地法院管辖。这个解答实在让我有点晕,我想也应该只是一家之言吧。

2、关于装饰装修合同纠纷的管辖争议

     装饰装修合同纠纷作为一种案由,被最高法的《民事案件案由规定》纳入到建设工程合同纠纷的范畴中,从文本的表述来看,与建设工程施工合同纠纷案由并列。2017年之前,有些法院认为装饰装修合同纠纷属一般合同纠纷,而应该由双方有约定管辖,双方没有约定的,按照被告所在地或者合同履行地人民法院管辖。这样的判例也是比比皆是。如江西省高级人民法院(2016)赣民终151号民事裁定。

     但在(2017)最高法民再11号张庭瑜装饰装修合同纠纷申诉、申请民事裁定书中,最高法院明确说明:“本案系装饰装修合同纠纷,根据我院《民事案件案由规定》,属于第三级案由建设工程合同纠纷项下的第四级案由,系与建设工程施工合同纠纷相关的案件,适用不动产所在地的专属管辖。”当事人不能协议约定管辖。(2018)津02民终4318号又明确了装修装饰合同纠纷可以通过约定适用商事仲裁条款来排除专属管辖的约束。可见,司法解读的发展离不开实务问题的倒逼。目前确定的是在没有约定仲裁的情况下,装饰装修合同纠纷适用不动产所在地的专属管辖。

B、与不动产有关的家事类案件

1、包含不动产分割的离婚案件

    现在绝大部分的离婚案件都会牵涉到共同房产的分割,但因为离婚案件主要处理的是离婚、孩子抚养权及共同财产的处理,不动产的分割仅是比较小的一个审理内容,因此这类诉讼显然遵循离婚案件的一般管辖原则,即原告就被告的原则。而在管辖问题上存在争议的是离婚后分割不动产的案件,这里又得分两种情况,一种是没有离婚协议,对之前没有处理的房产要求分割;另一类是有离婚协议,对离婚协议不动产分割条款有争议,或者就是要求按协议履行办理变更过户的。

2-1、离婚后不动产分割案件(无离婚协议)

     这类案件当事人的诉求均为离婚后要求分割离婚时未处理的属于夫妻共同的房产,在实务层面,有学者认为离婚后财产纠纷是基于婚姻关系产生的财产分配不服提起的诉讼,属于婚姻家庭纠纷范畴,这类案子的请求权基础和法律关系是婚姻关系,不是基于物权关系,故不属于不动产纠纷范畴。

但根据笔者找到的公开的近几年的法律文书,法院基本都认为这属于不动产分割之诉,适用不动产所在地的专属管辖。简单举几个司法判例:

(2018)豫09民辖终36号民事裁定书:本案中王某因与孙某离婚后夫妻共同财产未作处理诉至法院,要求依法分割离婚后财产。所涉财产为位于濮阳市的两套房产,属不动产分割产生的纠纷,应由不动产所在地人民法院管辖。

(2018)沪0110民初630号民事裁定书:本案中,系争房产位于上海市徐汇区,故本案应由不动产所在地人民法院,即上海市徐汇区人民法院管辖。

(2017)吉05民辖终45号民事裁定书:本案双方当事人已经离婚,不同于以离婚为前提而包含不动产分割的情况下应以“原告就被告”的原则确定管辖法院,本案上诉人仅以涉案房地产分割为诉讼内容,应适用不动产所在地法院的专属管辖原则。

2-2、离婚后按离婚协议履行不动产过户或分割案件

     但是离婚后分割财产还会有另外一种情况,就是通过民政局登记离婚,而且离婚协议里已经约定了共同房产的处理,之后一方反悔不配合办理过户时,涉及诉讼,这到底是物权纠纷还是因协议不履行而引发的违约纠纷呢?在司法审判中,对于离婚协议的履行涉及到不动产问题的管辖异议时,法院有两种不同的管辖处理意见:

(1)法院支持由不动产所在地管辖的判例

(2017)川0191民初307号民事裁定书:本案中原告第二项诉讼请求为要求被告按照离婚协议的约定协助原告将登记在原、被告名下的位于成都市天府新区××街道南湖××、××号的商铺办理过户至原告名下,系对不动产权利的确认,应适用不动产所在地人民法院专属管辖的规定。

(2017)皖0123民初4297号民事裁定书:离婚协议内容约定位于上××××室房屋产权归原告田某1所有,但之后被告拒绝配合原告办理房产过户手续。本院经审查认为,本案是因不动产纠纷提起的诉讼,应当由不动产所在地人民法院管辖。

而当离婚协议中只约定了房产各半而需要进行分割时,有些法院也直接适用不动产所在地管辖,等同于按照没有离婚协议的情况来处理的。比如:

(2017)闽0628民初1686号民事裁定书: 本案讼争的标的即座落于厦门市××区××号××室的房产及位于厦门市××区××地下××号车位系不动产,且该两处不动产位于厦门市××区,因此本院对本案没有管辖权,本案应由不动产所在地法院即福建省厦门市××区人民法院专属管辖。

(2)法院支持由被告所在地管辖的判例

(2018)皖01民辖终13号:虽然上诉人的诉请涉及不动产,但本案为离婚后财产纠纷,属于婚姻家庭类纠纷。且本案的诉因是基于双方曾经的婚姻关系及所签订的离婚协议而产生的离婚后财产分割纠纷,不是独立的不动产权属之争,不属于专属管辖的范畴。

    2018年上半年,我们盈科(上海)家事部几位家事律师手头均有这类案件,结果上海几个法院立案庭无一例外的都适用普通管辖,要求到被告所在地起诉。有法官解释,之前大家的理解比较混乱,现在统一了,要求履行离婚协议的一律按普通管辖。但笔者至今还未发现有法院权威的文件给出这样的统一规定。

3、主要遗产为房产的继承案件

      继承遗产案件适用专属管辖规定,由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。而很多时候主要遗产恰恰是房产,所以房产所在地正是主要遗产所在地,两条专属管辖的规定在实践中不谋而和,倒不存在冲突的情况。很多时候继承纠纷最后的判决结果仅是多位继承人共同继承某处不动产,而在房产变更到多位继承人之后,下一步可能还需涉及共有人之间对该不动产的分割之诉,这个时候就适用不动产所在地的专属管辖了。

 

相关法条链接:

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二十一条 对公民提起的民事诉讼,由被告住所地人民法院管辖;被告住所地与经常居住地不一致的,由经常居住地人民法院管辖。

第三十三条  下列案件,由本条规定的人民法院专属管辖:

(一)因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖;

(二)因港口作业中发生纠纷提起的诉讼,由港口所在地人民法院管辖;

(三)因继承遗产纠纷提起的诉讼,由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。

 

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