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胡珺律师
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离婚后需要过户房产是否受到限购政策的影响

日期: 2018-11-09     作者:胡珺律师     来源:本站原创


     北京的一位蓝女士最近通过微信找到我,咨询一个困扰她的问题:因前夫出轨,她与前夫协议离婚,离婚协议中约定孩子随女方生活。婚后购买的两套住房,一套登记在女方名下,仍需还贷,另一套全款购房登记在前夫名下。当时约定,女方名下的房产归女方所有;男方名下的归双方的婚生女,由于女儿未成年,暂时过户到女方名下,待女儿成年之后再过户到女儿名下。可就在蓝女士和前夫去不动产过户大厅办理过户登记时,却被某工作人员告知自己名下已经有一套房产,属于限购对象,不能进行过户,建议先办理抵押手续。前夫知道后先是假意配合,后又各种谎言推脱,显然是要反悔了,蓝女士想知道是否有限购一说,她想直接通过诉讼来实现房产过户,不知道是否可行?

     北京市的房产限购政策与上海市基本相同,对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭,限购1 套住房(含新建商品住房和二手住房)。简单说,无房的单身人士限购1套,已婚人士以家庭为单位限购2套。另外,北京市建设委员会房屋权属登记工作规范(京建权〔2005〕1166号)第13条专门就夫妻离婚涉及房屋权属转移进行了规定,详细列举了办理房屋权属登记所需要的材料,包括:1、离婚判决书或离婚协议书或离婚证;2、房地产证(如有共有证的,包括共有证);3、申请人的身份证明;4、房地产登记申请书; 5、契税完税或减免税凭证。可见,在离婚析产办理房产登记时不需要对主体进行是否限购的审查。

      北京市大兴区那个过户大厅的认为蓝女士不能过户的说法,让我这个上海本律师有点意外,该套房产是婚后夫妻共同财产,且已通过离婚协议约定产权归属,完全不同于购房,不应该无法过户。在上海就不存在这种情况,我相信对政策的这个理解应该全国是一致的。为了验证我的观点,我就案例中的情况向北京市大兴区的不动产登记中心进行了咨询,工作人员明确表示这种情况不受限购的约束,只要协议就归属问题进行了约定,即使女方名下有房产了,也可以办理第二套房产的过户登记。这是一种产权变更的登记,肯定与限购无关。所以应该是之前的工作人员不专业而造成了错误的回答。

     通常,限购令的对象是房屋的买卖行为,而非房屋买卖的途径取得房产的可以不适用限购政策。如通过分家析产、离婚分割、房屋继承、房屋赠与等方式取得房屋所有权的,不执行限购政策。但是,通过以上方式取得房屋产权后,再购买新房做网签时,以上房产仍可作为认定已经拥有的住房,因此只会间接影响到购买新房。

      那么,限购的问题不存在了,可现在男方不愿意配合过户的情况下,蓝女士又该如何处理呢?根据我国《婚姻法》及其司法解释,协议离婚的,离婚协议在双方办理完离婚登记后生效,对彼此具有约束力,一方不履行离婚协议的,另一方可以起诉要求继续履行。但一方存在欺诈、胁迫的除外。因为离婚协议的签订必须是自愿的,否则另一方可以要求撤销或者变更。因此,蓝女士可以起诉前夫,要求继续履行离婚协议,配合办理产权过户登记。

 

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关于胡珺律师


盈科(上海)律师事务所合伙人

上海市律协民法委员会委员

上海开放大学授课讲师

《上海法治报》专栏律师

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胡律师精通法律,具有扎实的法学理论功底,极强的应变能力,反驳能力,擅长运用法律逻辑推理,科学的思维方式,见解常有独到之处,办案总能独辟捷径,执业能力极强。迄今已办理上百件离婚案件,数十件继承案件,包括房屋买卖、动拆迁、所有权纠纷等相关房产案件近百余件,案件胜诉率在百分之九十以上。


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