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胡珺律师
胡珺律师 上海婚姻律师 上海离婚律师
沪盈家事联合创始人、首席律师
盈科(上海)律所合伙人律师
华东政法大学法律硕士
上海市律协民法委员会委员
上海开放大学授课讲师
《上海法治报》专栏律师

擅长领域:重大疑难家事诉讼案件;尤其擅长离婚诉讼、离婚房产分割、股权分割、子女抚养权纠纷等婚姻案件;复杂婚姻财产保全规划;复杂离婚案件诉前指导和筹划;涉房屋拆迁的分家析产案件;涉房继承案件等。


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愿你,能做个从容优雅的继承人

日期: 2017-04-25     作者:胡珺律师     来源:本站原创

听说,你还在追律政剧《继承人》?说到这部解锁亲情密码的都市律政剧,小编不禁想感叹一句:“继承不易,且看且学习”。连哈佛大学法学院毕业的律师助理汤宁(蒋欣饰演)都被姑妈算计着,继承者们还能淡定地等着分割吗。

说到分家,不管是农村还是城镇地区,都有本难念的经。在以“家和万事兴”为传统的神州大地,如何将自己想要分家析产的意愿优雅地表达出来,一直是个梗,而对于这一诉求能否得到法律的支持,许多继承者们也是心存疑惑。那么,这其中涉及到哪些法律问题呢?别等看完剧了,今天就有律师来支招啦。

 

基本案情

我的一个客户前来咨询:他和他的兄妹继承了父母在上海的一套房产,根据法院判决他本人占有32%,另外他的大哥占32%,姐姐占36%。但是大家都是房屋产权人的情况下,又因为原本关系就不好,什么事情都无法达成一致意见。很难真正使用到这个房屋,也不能从中获利。他和姐姐就不想维持这个状态,想要直接将房屋分割,但是他哥哥却不同意,认为房价太高谁也支付不了谁补偿款,坚持要维持原状。至今,房产证上还是去世的老人的名字,几番曲折,诉争房屋还在那里静静地待着,似乎官司白打了。

在魔都,这种情况屡见不鲜,继承者们有的主张分割,有的不愿分割,陷入了房屋共同所有却又谁都用不上的僵局。广大网友一定就想问问,这种多个子女一起继承的房子到底能不能分割,怎么分割?

 

那么在产权人存在几个个体的情况下,有人主张要分割共有物,有人主张要维持共同共有的情况,法律上是如何看待的呢?本律师做个简单的分析。

1.共同共有or按份共有?

首先共有在法律上分两类,一类是共同共有,在现实生活中最典型的就是夫妻之间共有的房产。还有一类是按份共有,比如两个朋友共同出资购买了一套房屋。我们以前适用的《民通意见》第88条曾规定对共有关系不明的,推定为共同共有。但目前适用的《物权法》第103条则规定:“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。”这里的家庭关系做狭义理解,已经独立成家的兄弟姐妹并不视为家庭关系。结合本案,兄妹三人通过法定继承共有了一套房产,并且已经清楚地确定各自份额,应该认定属于典型的按份共有。

2.按份共有人何时可以请求分割变现?

做前面一步区分的原因在于法律在关于按份共有和共同共有在分割不同物的请求权上有完全不同的规定,我国《物权法》第99条明确规定了按份共有人可以随时请求分割,共同共有人只有在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。比如上述例子中,夫妻只有离婚才可以对共同房产进行分割,在婚姻状态中一方要求分割,另一方是可以拒绝的。但如果是朋友共同投资买的房产,任何一方要求分割法院都会支持分割主张。

对于本案中的事主,他和姐姐想要跟大哥把这套共有房屋分割清楚,结束这种三足鼎立的格局,基于他们的按份共有继承房产的关系,可以直接上法院主张分割继承房产的诉求。法官是会支持分割主张的,通常会判决一方获得房屋产权,另一方获得应有份额的折价款, 当然也可以通过调解协商将房产卖掉变现,双方根据份额各获得应有的卖房款

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沪盈家事团队(以下简称“沪盈”)是由胡珺等律师创办的专注于婚姻、继承及财富保护和传承的高端家事法律服务团队。

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