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胡珺律师 上海婚姻律师 上海离婚律师
沪盈家事联合创始人、首席律师
盈科(上海)律所合伙人律师
华东政法大学法律硕士
上海市律协民法委员会委员
上海开放大学授课讲师
《上海法治报》专栏律师

擅长领域:重大疑难家事诉讼案件;尤其擅长离婚诉讼、离婚房产分割、股权分割、子女抚养权纠纷等婚姻案件;复杂婚姻财产保全规划;复杂离婚案件诉前指导和筹划;涉房屋拆迁的分家析产案件;涉房继承案件等。


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卖房养老引发居住权之争

日期: 2012-11-29     作者:匿名     来源:网络转引

20年前,在姨妈李老太的帮助下,知青外甥女的户口得以从新疆迁回上海。然而近20年后,年过九旬的姨妈却私自将房屋卖掉以换钱款养老,法院判决姨妈补偿外甥女钱款10万余元。年迈的姨妈不肯执行,现已成孤老的外甥女不肯搬离,房屋买家吴先生天天派人上门催促要房……最终,在执行法官桑林不厌其烦的耐心调解下,这起案件终于得到了圆满的解决。

卖房以养老

谢鸣是李老太的外甥女,上个世纪60年代初, 18岁的谢鸣已父母双亡,只身一人从上海到新疆工作。 1992年,时已年过七旬的李老太觉得这个外甥女孤身未婚、身世可怜,经过多方努力,将谢鸣的户口以自己女儿的名义从新疆迁回上海,并住入李老太当时承租的天潼路某公房里。2000年,李老太将天潼路公房置换为与自己侄女李梅共有的平型关路产权房,谢鸣的户籍也同时迁入,并一同居住于此。

然而,同一屋檐相处近20年,李老太和谢鸣却矛盾不断。 2010年,李老太干脆和李梅瞒着谢鸣,将私房以65万元的价款出售了!谢鸣得知后又气又急,坚决不肯搬出房屋,并一纸诉状将李老太和李梅告上法庭。在两个亲人的搀扶下,耄耋老人李老太出庭应诉,无奈地告诉法官若不是谢鸣未按照承诺履行照料义务,使自己陷入生活不能自理又无人照料的处境,也不会出售房屋。闸北法院审理后认为谢鸣享有一定居住权益,判决李老太及李梅支付谢鸣经济补偿款10万元。

三方执行难

案件进入到执行阶段,执行法官桑林仔细阅卷后陷入了沉思:如今,李老太和谢鸣感情已破裂,显然已无法再共同生活。 60余岁的谢鸣现已成孤老,无他处可居,也缺乏另行购房的能力,但迟迟不搬出恐怕会另起纷争;而李老太表示卖房是为了养老,肯定本身也不富裕,若将本案强制执行,容易激化矛盾。思来想去,桑法官决定力争调解解决,促成双方和解,自觉履行判决。

然而,案件的执行却比想象复杂得多。李老太坚持认为自己已支付过5万元钱了,因为按当初卖房合同约定,吴先生暂留了李老太的3万元钱作为押金,直至谢鸣户口迁出为止,时间为3年,若不迁出则以违约金处理;另留尾款2万元,待交房当日结清,若交房之日起一个月内房屋未腾空,则不予支付。现今正由于谢鸣未及时迁出,致使损失的2万元应由她自行负责。

对此,桑法官明确告诉李老太,这5万元与判决文书规定的经济补偿款并无直接关联。不料听到这儿,李老太情绪开始失控,认为自己卖房本来就是为了养老,现在每个月要支付大笔的房租、医疗费以及保姆费,要是法院再让自己掏钱,就住在法院养老!

怎么办呢?桑法官又去做李梅的工作。李梅表示自己已退休多年,丈夫也早已失业,全家依靠微薄的退休金度日;且小孩尚在读书,日常开销很大,卖房分得的钱需要维系日后的生活。因此,她表示若法院要求自己全额履行,干脆一分不付,情愿承担法律责任。

面对这块难啃的 “骨头案”,桑法官又想到了从买家吴先生处寻找突破口。不料这一去倒似捅了马蜂窝,吴先生激动地告诉法官买房本来是为方便小孩上学,谁知自己不仅不能入住房屋,反惹得四邻非议,现在恨不得直接把谢鸣的东西全部扔出去。

桑法官连忙规劝吴先生,切莫以身试法,并告知案件的执行情况,希望能够理解。然而,当桑法官征询吴先生关于3万元尾款能否先行交付给谢鸣时,吴先生咬牙坚称,户口不迁出决不返还。案子似乎又进入了死胡同。

寻找突破口

桑法官没有气馁,没有放弃,如何在维护申请人权益的同时,又兼顾被执行人的实际困难? “要像对待自己的亲人一样善待当事人”成为他坚持下去的强大动力。能否帮谢鸣迁出户口似乎成了坚冰能否消融的关键,尽管户口问题并不属于法官处理的范畴。

为此,桑法官冒着酷暑,前往谢鸣所在的派出所进行咨询。接待的陈警官得知来意后,详细介绍了有关公共户口的政策,并认为谢鸣的情况应该符合申请条件。桑法官赶忙把这个好消息告诉了谢鸣,让她尽快备齐相应的材料。同时,桑法官也和吴先生作了进一步的沟通,吴先生表示一定配合法院执行,决不作出过激的行为。此后,桑法官又多次联系陈警官,并依法出具了协助执行通知书。最终,在法官和民警的共同努力下,谢鸣及时将户口迁出房屋,吴先生也得以顺利迁入户口、搬入住房。

一通百通,事情渐渐有了转机。桑法官再次联系了李老太和李梅,晓之以理,动之以情,苦口婆心地劝说她们能够将心比心,设身处地地为对方着想。当李梅得知不用全额支付时,抵触情绪也没有那么强烈了,并同意再多支付1万多元。李老太的两个亲人也被执行法官的敬业精神所感动,均愿意替老人支付剩余的欠款。至此,一场因卖房养老引发的亲情大战划上了圆满的句号。

法官点评

多为当事人着想 力求寻找突破口

本案牵涉到户口问题的处理以及连带责任的执行。虽然户口问题不属于法院执行范畴,但是很多情况下却成为能否真正实现案结事了人和的关键点。上述案件中就存在这么一个“怪圈”:申请人户口不能迁出,买家天天上门搅扰;判决给付的钱款落实不到,申请人拒绝迁出户口;被执行人经济拮据,又不得不拿出3万元作为户口迁出的违约金。此外,虽然两被告承担的系连带责任,依法可以要求任何一人全额履行,至于多支付的可以再向另一方追偿,但本案中被告李老太年逾九十,卖房实属无奈,本就为了养老,如果强制执行,老人不仅不能颐养天年,后果更恐不堪设想;另一被告李梅也已退休,丈夫失业多年,无稳定收入来源,且李梅与李老太积怨已久,即使其能全部履行,也难以追偿成功,同样会引发连串纷争,既造成诉累,也不利于社会和谐。

面对这样的两方当事人,执行法官不仅要安抚申请人一方的情绪,还要考虑到被执行人的现实境况。对此,执行法官没有就事论事地简单执行了事,而是一方面立足亲情,劝说双方都能设身处地的多为对方着想,力争实现纠纷的实质性解决;一方面通过周密调查,确定从 “户口”处寻找突破口。

本案的顺利执着想结也离不开闸北区派出所的大力配合,正是他们施行的“公共户口”这个为民、惠民、利民的政策,有力解决了老大难的户口问题。通过这种迂回的方式,也让双方真正感受到法官处处为当事人的切身利益着想,从而顾念亲情,愿意退让。最终,一个个难题迎刃而解。

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