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胡珺律师
胡珺律师 上海婚姻律师 上海离婚律师
沪盈家事联合创始人、首席律师
盈科(上海)律所合伙人律师
华东政法大学法律硕士
上海市律协民法委员会委员
上海开放大学授课讲师
《上海法治报》专栏律师

擅长领域:重大疑难家事诉讼案件;尤其擅长离婚诉讼、离婚房产分割、股权分割、子女抚养权纠纷等婚姻案件;复杂婚姻财产保全规划;复杂离婚案件诉前指导和筹划;涉房屋拆迁的分家析产案件;涉房继承案件等。


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女儿利用假公证卖掉父亲房 法院认定房屋买卖合同无效

日期: 2012-08-27     作者:匿名     来源:网络转引

凭借一张已撤销的公证书,房主小雯背着父亲与冯女士签订一份 《房屋买卖合同》,以低于市场价的价格卖出一套房屋。谁知在办理过户手续时,房地产登记机关经过核实,未采信该公证书,因此过户未成。冯女士将房地产登记管理部门告上法庭,要求其履行房地产转移登记的法定职责,同时又将小雯告上法庭,请求法院认定房屋买卖合同有效,并依法履行该合同。但近日普陀区法院经审理后判决驳回冯女士的诉请,买卖双方的 “如意算盘”都落了空。
    【案件回放】
    冯女士一直想购买一套二手房作为投资。一次看房时,她看中一套适合投资的一室户,房主是一对打算换房子的父女。冯女士听了很动心,便由中介人员小沈带着去看房。奇怪的是,小沈并没有带冯女士去看要售卖的房屋,而是看了楼上相同户型的一套。小沈解释道,因为房东父女有事情近期都不在家。随后还拿出了两份湖北省襄樊市某公证机关出具的公证委托书,一份的内容是说房主老王委托其女儿小雯处理卖房事宜,另一份的内容是说两人将卖房事宜全部委托给小沈处理。小沈还悄悄对冯女士说,因为这是套欠债房,房价比市场上便宜,要买的话要赶紧出手。
    冯女士看到委托公证书,对小沈的话深信不疑,决定买下这套房子。冯女士与房主小雯签订《房屋买卖合同》,约定以55万元的价格买下房子。在办理过户时,房地产登记机关发现只有冯女士和小雯到场,便向湖北襄樊市的公证机关发函核实,不久后得到回复称 “对于委托人的身份不能确定,建议不采信委托公证书”,登记机关随后通知当事人均需到场办理登记,可当事人一直未到,因此登记机关便未在法定期间内向冯女士颁发产权证。
    冯女士将房地产登记管理部门告上法庭。普陀区法院调查发现,当时办理委托公证的并不是老王本人,该份公证书是骗取的,公证机关发现错误公证后,已撤销了这份公证。因此,法院判决驳回冯女士要求登记机关履行法定职责的诉请。可冯女士仍执意要打房产官司,理由是小雯作为老王的女儿卖房的行为已构成表见代理,自己在购房中是完全善意的。最终,法院还是驳回了冯女士的诉请,小雯应返还冯女士购房款55万元。
    【以案说法】
    问题一:小雯是否有权利处分该房产?
    法律规定,所有权人对自己的不动产或动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中,系争房屋产权人为老王和小雯,因此,该房屋转让必须经所有产权人同意。而小雯未经老王同意,持假冒老王签字的委托书公证书,与冯女士就系争房屋签订 《房地产买卖合同》,现该委托书公证书已被撤销,因此,该转让行为既违反法律规定,又侵犯了老王的合法权利,符合合同无效的条件。
    问题二:该案应如何处理?
    冯女士认为老王和小雯的父女关系构成表见代理的意见,缺乏事实和法律依据,无效合同自始无效,双方应返还各自所得。由于系争房屋产权尚未变更登记至冯女士名下,不存在产权变更的情况,因此,小雯应返还冯女士购房款55万元。
    【法辞典】
    《中华人民共和国物权法》第三十九条 所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
    《中华人民共和国合同法》第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

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