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遗产案引出的房屋买卖合同效力案件有亡者盖章的买卖合同依然有效

日期: 2011-12-02     作者:胡珺律师     来源:本站原创

李大爷生前是普陀区的一名离休干部,与老伴徐大妈总共养育了4个儿子,排序依次为李彭杰、李玉杰、李金杰、李永杰。大儿子李彭杰是位智障人士,终生未婚,也无子女,因病在2000年7月过世。徐大妈于2002年3月因尿毒症过世,李大爷在2010年5月也因病过世,在李大爷过世后四个月,李金杰和李永杰就将二哥李玉杰告上了法庭要求分割父母的遗产,他们认为遗产范围包括一套位于嘉定区丰江路市值80万的房屋和父亲生前留下来的退休工资、老干部补贴约计70万元。

接到普陀区法院开庭传票的李玉杰则感觉极其意外和冤枉,父亲的工资在父亲2009年9月后确实一直由其在管理,但李玉杰有本详细的流水账单,在父亲过世时这一部分的结余总共为二十余万,三人已经均分掉了,李玉杰手里有两位弟弟签收这笔钱款的收据。而那套房子现在的产权登记在李玉杰和女儿小慧的名下,是自己和小慧在十年前从父亲手里买下的,跟父亲的遗产应该毫无干系。而让李玉杰有一点不安和不解的是2001年12月签订的那份房屋买卖合同也确实跟一般的买卖合同有所不同,这套嘉定的房子是父母出资在1999年买下的,当初考虑给残疾的大儿子更多保障就登记了大儿子和李大爷两人的名字。不幸的是购房后不到两年,大儿子就过世了,李大爷和徐大妈商量下来决定把这套产权房给对两位老人照顾的比较多的二儿子李玉杰,然后由他们俩继续居住到终老。两位老人做这个决定的另一个原因是在此之前,他们名下还有两套承租公房,一套在愚园路的已经给了三儿子李金杰,一套紫云路的给了老四李永杰,老人们认为这也算一碗水端平了。但在丰江路的房子办理房屋买卖合同的手续时,李大爷图省心,请教了一些类似房屋中介从业人员对房产交易比较熟悉的人士,直接找了个人顶替已经过世的李彭杰在房屋买卖合同上敲了李彭杰的私章。而这次在起诉时,李金杰和李永杰就从嘉定区房地产交易中心拿到了这份买卖合同,他们以死人不可能盖章,因此合同没有效力,而言之凿凿的要求认定该套房屋依然属于李大爷的遗产,进行法定继承。

我接受被告李玉杰的委托代理此案,我发现原告所指向的遗产事实上本身在法律意义上都并非是遗产。他们要求分割的存款是父亲生前的存款,他们认为父亲在过去十年间的离休干部的收入总计在80万元,所以除了花费掉的和已经作为遗产分割掉的钱款之外,应该还有大量结余,他们没有证据证明李玉杰有这笔钱,甚至说不清楚这是一笔多大金额的存款。但他们认为李大爷在生前信任二儿子,都是由李玉杰去单位代领钱款的,就应该由李玉杰来证明这笔钱的去向。而李玉杰每次代领工资交到父亲手上父亲都有在工资单上签字确认,李玉杰也对父亲这些年的收入和支出两笔账做了叙述,结余基本与大家最后分掉的这笔24万相吻合。我作为律师认为,李大爷作为一个完全民事行为能力人,他在生前有随意使用处置自己的收入的权利,原告的举证责任并不在于李大爷生前到底总的收入是多少,而应该是他过世的时候还遗留多少钱,并且这些钱掌握在被告手中,被告没有自证清白的责任。承办法官在调取了李大爷生前多家银行的流水账目之后,认为与被告的陈述基本相符,原告没有其他可以证明的证据,该项诉请不能成立。

对于房子的事情,主审法官也反复向原告方代理律师释明因房屋权利涉及案外人,且与遗产案属于不同的法律关系,若对房屋权属有争议,只能另行起诉。待权属明确后,再进行遗产继承。但原告的代理律师却视这一基本常识于不顾,一味向法院陈述该房屋转让的买卖合同有巨大瑕疵,希望以此让法官向被告施加压力进行调解,让被告一次性进行补偿。而被告认为无论从法律还是情理上自己都问心无愧,他担心自己支付补偿会让两个贪心的弟弟认为自己心里有愧,因此拒绝调解。2011年3月就在法官要宣判前,原告向嘉定区人民法院起诉李玉杰及女儿要求确认2001年丰江路房屋的买卖合同无效。普陀区法院对这一遗产继承案做出中止审理的裁定。

原告在诉状中认为丰江路某处房屋系李大爷和李彭杰共同共有,2000年7月李彭杰突发脑溢血去世,未留有遗嘱。2001年11月李玉杰在李彭杰去世,李大爷病重住院期间擅自伪造印章签署系争房屋买卖合同并过户。

庭审中,原告向法官阐明该合同应认定为无效的主要理由为,作为房屋买卖合同的出售方之一的李彭杰在当时已经死亡,死者签署买卖合同首先主体就不成立。而李大爷的签章处也只有盖章并无签名,这两个章很可能都是被告私刻的,无法证明是老人的真实意思表达。何况该房屋虽然只登记在李彭杰和李大爷名下,但属于李大爷的份额是徐大妈和李大爷的夫妻共同财产,徐大妈当时也在世,但没有她的签字盖章,显然还侵犯了徐大妈的财产权益。因此这份合同无论从形式和实体上都存在严重瑕疵,属于合法形式掩盖非法目的,应属无效。

虽然粗听似乎很有道理,但回到法律和证据层面上却不见得站得住脚了,法律对认定买卖合同的效力问题上有着严格的规定,这个案件经过审理法院最后确定的最大的争议焦点在于在2001年12月办理产权过户时,这个房屋真正的权属人是谁,对于系争房屋通过买卖的方式转让给被告是不是权利人的真实意思表达。

因为李彭杰没有留下遗嘱,因此他的遗产适用法定继承,而李大爷和徐大妈作为父母是李彭生去世时的法定继承人。因此即使不办理房屋产权继承变更手续,该房屋的实际所有权人就是李大爷和徐大妈两人这是没有争议的。而该房屋给李玉杰到底是李大爷和徐大妈生前真实的意思表达还是如原告所说是李玉杰偷偷摸摸擅自转到自己名下的,就完全依赖证据来恢复真实情况了。

李大爷是一名离休干部,对自己的几名儿子也较为了解,在2002年7月、2006年1月分别以“遗嘱”为题写了两份书面材料,文字中提到其和老伴在生前就几套房屋做出了处理,明确记载了上述三套房子的归属,其中丰江路的房子给李玉杰。其中一份遗嘱中,李大爷还签上了已经去世的老伴的名字。2006年1月李大爷还就丰江路房子的居住权与李玉杰签订了一份协议,再次对该房子产权属于李玉杰所有做出了明确约定。房屋买卖合同上虽然没有李大爷的签字,但他的签章与他在其他地方使用的都一致,加之上面几分书证都足以证明将房屋给李玉杰是李大爷生前真实意思的表达和已经完成的处分行为。

那又如何证明这同样是徐大妈的真实意思呢?除了李大爷的遗嘱中提到这是徐大妈和他两个人的决定外,是否还可以有其他证据证明徐大妈是知情并同意的。作为代理人我让我的委托人李玉杰细细回忆十年前那些往事,他想起来当时家里有个安徽籍的住家保姆小赵对此事是完全了解的,而且小赵是个很有正义感的人。应李玉杰的请求小赵亲自从安徽赶到嘉定区人民法院作为证人出庭作证,她非常清晰的回顾了当年老两口是如何跟她聊家常说起对身后事的安排,那天老先生是如何从医院里回来到家里取印章和房产证的情形。当法官问她为何愿意千里迢迢赶来作证,小赵发自内心的回答因为两位老人在生前对她特别好,他们也时常跟她说老二李玉杰是几个儿子中最老实最孝顺的孩子,她今天要到法庭说出实情,既帮助老人实现生前的愿望,也帮助老实人维护权益。

除了小赵之外,本案还有一位重要证人,徐大妈的哥哥也就是本案原被告的舅舅徐大爷也还在世,他平时居住南京,他在2000年曾到上海来时也听过徐大妈说起家里几套房子的安排。老人年事已高,不方便到法院作证,但知道这场诉讼后,徐大爷一方面将几个外甥叫到南京做说和调解的工作,在劝说原告撤诉未果后,徐大爷还将自己的证言写下来寄给法官。

一审法院最终判决该买卖合同有效,驳回原告诉请。

法官在判决书中写到“将系争房屋过户给被告,也符合父母在遗产分配上给予三个儿子基本均等分割的原则,符合一般常理。综上,本院认为被告的证据已形成有效证据链,证明了徐大妈明知且同意李大爷将房屋过户给被告这一事实的高度盖然性,故本院据此推断本案所涉的房屋买卖合同符合徐大妈生前的真实意思表示。据此,本院认为,本案所涉房地产买卖合同,系房屋所有权人真实意思表示,且不违反国家法律法规规定,应当确认有效。

两名原告再次以亡者盖章的合同当然不能成立的理由将本案上诉至上海市第二中级人民法院,令人不可思议的是两位被告提供的新证据居然是李大爷在2001年在精神卫生中心配过镇定剂的药单,企图说明老人患有精神疾病,签订合同时属于无民事行为能力人。而李大爷其实仅是因为失眠而配过类似药物,这样的药单当然不可能把一个正常人说成精神病。但子女为了达到推翻合同,争抢房产的目的在诉讼过程各种手段和说法无不用极,甚至不惜污蔑自己的父亲是精神病患者,不知李大爷和徐大妈两人若泉下有知,该有多么的伤心!

在激烈的二审庭审之后,法院依然接受了本代理人认为办案所涉房屋买卖合同仅存在形式瑕疵,但对当事人尤其是房屋权属人的实体利益没有任何损害,所以并不构成法律上的无效的主张,维持原判。

二审判决书中还加了一句意味深长的话“系争房屋过户至今十年有余,原产权人在世时,均未主张过权利,两上诉人理应念及同胞手足之情,以维持现状为宜。”

上述房屋买卖合同效力案件二审生效后,普陀法院的遗产继承案继续审理。主审法官为了让原告方减少诉讼成本,也为了让三兄弟的关系能有所缓和,做通了两名原告的工作,他们主动撤诉,此案了结。

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