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胡珺律师
胡珺律师 上海婚姻律师 上海离婚律师
沪盈家事联合创始人、首席律师
盈科(上海)律所合伙人律师
华东政法大学法律硕士
上海市律协民法委员会委员
上海开放大学授课讲师
《上海法治报》专栏律师

擅长领域:重大疑难家事诉讼案件;尤其擅长离婚诉讼、离婚房产分割、股权分割、子女抚养权纠纷等婚姻案件;复杂婚姻财产保全规划;复杂离婚案件诉前指导和筹划;涉房屋拆迁的分家析产案件;涉房继承案件等。


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慎重对待产权更名 签字后面都是法律行为

日期: 2011-11-05     作者:胡珺律师     来源:本站原创

《最高人民法院关于适用 〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释 (三)》(以下简称解释三)颁布施行以来,社会上热议不少,其中有关房屋产权的条文,更引来变更房产户名热。

新解释的第七条,关于婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。第十条,婚前支付首付又登记在产权证上的一方离婚时可将房屋主张为个人婚前财产,仅需向共同还贷方补偿共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分。这两个条款无疑都保护了出资方的权利,而原本一直以为“他(她)的就是我的”一方突然如临大敌,虽然很多配偶目前都感情稳定,但趋利避害的本性令很多人纷纷寻求解救之道,产权变更户名就是最简单和便捷的方式,而房地产交易中心对于此类配偶之间的变更姓名并不要求支付额外的税费,更使这一方式大行其道。

但笔者通过大量的咨询及亲自办过的案例发现,大多数的民众对产权登记变更户名只停留在表面的认识中,却不知其深层次的法律后果;另外,一些民众依然停留在 “谁出资,谁有权利,写不写名字都一样”的认识中,以此引发的民事诉讼案件不在少数。

当你同意在产证添加或去掉名字时,这一行为到底会带来怎样的法律后果,本律师希望通过此文作一普及,千万不要因为不懂法而追悔莫及。

从法律上来看,变更产权户名的法律性质是对房产权利的处分,是原房屋权利人让与他人财产权利的同时,被加名人得到了让与人赠与的房产权利。对于房产证加名,由于权利人的增多,必然会使前权利人所拥有的房地产权益份额减少。在此情况下,我们认为,是前权利人将自身权利的一部分做让与,而让与方与受让方间并非买卖关系,从其行为而言应认定为赠与,即前权利人将自身权利的部分赠与被加名之人。同样,对于权利人将自己从房产证上去名的行为,是该权利人将自己的权利赠与给其他原房产权利人。

那么,上述变更房屋产权人之后的权利人所拥有的权益份额又该如何认定呢?根据物权法之规定,共有分为共同共有和按份共有。对于按份共有,如房地产权证上不注明各权利人的按份共有份额的话,根据物权法第103条规定:共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。另外物权法第104条对按份共有规定为,没有约定或者约定不明确的,按照出资额确定;不能确定出资额的,视为等额享有。

因此,在家庭成员未特别约定按份共有的,应视为共同共有。而在现实社会中,人们对于按份共有的认识还不充分,所以大多数的产权人在房地产权证上列明为共同共有。在离婚案件中,由于婚姻关系的破裂,必须对该共同共有的产权进行分割,但份额的多少又是当事人主要争议的内容,此时是以均等分割,还是以出资额的多少来分割均有不同的看法,且也是当事人在法庭上争议的焦点。

这种赠予在现实生活中或许是有一定原因的,比如一方为了挽回对方的心,企图以物动情。笔者甚至遇到一个新婚的妻子给丈夫写了一张写有“永不离婚”四字的纸条,丈夫就将婚前的房产加上了妻子的名字。而当事人眼中这样那样的理由通常都不能成为将来出了纠纷后,一方主张撤销或要求确认赠予无效的理由,合同法的第一百九十二条对于赠予的撤销有严格的条件。就在上例中,婚后一年妻子就提出离婚,并要求分割这套登记在两人名下的房产,丈夫以妻子写的字条主张撤销该赠予。因为提起离婚的权利涉及人身自由,限制离婚并不能作为撤销赠与的条件,该案一审、二审丈夫均败诉。

故根据上述评析,房地产权利人必须对自己加上他人名字、去除自己名字所引发的法律后果做到充分认识,原权利人所赠与的将是自己的份额,而如果对权利变更后未特别注明份额的话,有亲属关系的新权利人将是房屋共同共有的所有人。送就要送的明明白白,不要处分了自己的权利却还稀里糊涂的。

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